Wie betaalt het onderhoud van een appartementsgebouw?

Over het reservefonds, jaarlijks onderhoud en aansprakelijkheid.

Sparen voor groot onderhoud aan- en verduurzaming van een appartementsgebouw gebeurt al sinds 2005 door middel van een zogenaamd reservefonds. Door gebruikmaking van een (overigens per 2008 verplicht) reservefonds, zo werd verondersteld, zouden verenigingen van eigenaars over voldoende middelen beschikken om onderhoud, anders dan het normale, jaarlijkse onderhoud, uit te laten voeren. Inmiddels is uit onderzoek (2013) gebleken dat bij een meerderheid (51%) van de verenigingen van eigenaars feitelijk te weinig gereserveerd wordt voor dit groot onderhoud aan, bijvoorbeeld, de gevel, het dak of de liftinstallatie. Bovendien zijn ook duurzaamheidsmaatregelen als ‘groot onderhoud’ aan te merken, waarvoor, aldus, eveneens structureel te weinig middelen beschikbaar zijn.

 

U koopt een appartement…

Er is een belangrijk verschil tussen de aankoop van, bijvoorbeeld, een eengezinswoning en een boven- of benedenwoning. In het eerste geval wordt u eigenaar van de woning en, meestal, van de grond waarop de woning gebouwd is. U bent daarmee verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en de hiermee verband houdende kosten komen volledig voor uw rekening. In het tweede geval - sprake is, alsdan, van een appartement of van een appartementsrecht - bent u met uw boven- en/of benedenburen gezamenlijk eigenaar van het pand en dragen de buren tezamen de verantwoordelijkheid voor het onderhoud daarvan.

Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid brengt met zich dat, anders dan bij een eengezinswoning, niet slechts het onderhoud aan het gehele gebouw relevant is, maar óók het onderhoud dat de boven- en/of onderburen aan hun privé gedeelten verrichten én de uniformiteit van de uitvoering die, eveneens, van invloed zijn op het woongenot en de waarde van het pand (en daarmee, uiteindelijk de waarde van het afzonderlijke appartement). Anders gezegd: slecht onderhoud, een inactieve vereniging van eigenaars en onvoldoende afstemming tussen de gezamenlijke eigenaars leidt tot woonongemak en vermogensverlies, hetgeen óók voor, bijvoorbeeld, de bank (als hypotheekverstrekker) tot ongewenste situaties leidt.

Daarmee is het, aldus, zinvol om duidelijke afspraken te maken over het onderhoud dat periodiek uitgevoerd moet worden aan de gezamenlijke gedeelten van het appartementsgebouw, maar ook over het onderhoud aan de privé gedeelten (de afzonderlijke appartementen). Veelal volgen deze afspraken uit de splitsingsakte, het (model)reglement en/of een huishoudelijk reglement. Bij aankoop van een appartement wordt u, overigens, van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars en bent u - evenals uw boven- en/of onderburen - gebonden aan de van toepassing zijnde akte en reglement(en). Zinvol is het om vóór de aankoop informatie in te winnen over de inhoud van deze stukken en over de manier waarop de vereniging van eigenaars functioneert.

 

Groot onderhoud

Zoals in de inleiding aangegeven, bestaat al enkele jaren de verplichting om, ten behoeve van groot onderhoud, een afzonderlijke betaal- of spaarrekening aan te houden waarop de leden van de vereniging van eigenaars (jaarlijks) een bedrag reserveren. Dit bedrag moet voldoende zijn om groot onderhoud mogelijk te maken. Daarmee is - of beter: was - de gedachte dat de omvang van dit reservefonds afhankelijk was van de specifieke eigenschappen van een appartementsgebouw, waarmee het aan de verenigingen van eigenaars overgelaten werd te bepalen hoeveel geld daadwerkelijk gereserveerd moest worden.

Onderzoek, echter, heeft uitgewezen dat terwijl ruim driekwart (76%) van de verenigingen van eigenaars die over een reservefonds beschikken van mening was dat er voldoende middelen gereserveerd waren, feitelijk gebleken is dat ruim de helft (51%) van alle verenigingen van eigenaars in het geheel niet - of veel te weinig - reserveert voor noodzakelijk groot onderhoud. Daarmee heeft een aanzienlijk deel van de verenigingen van eigenaars simpelweg te weinig geld in kas om het appartementsgebouw op een goede manier te onderhouden.

Om deze problemen het hoofd te bieden zijn er een aantal maatregelen genomen. Zo zijn verenigingen van eigenaars al enkele jaren (sinds 2008) verplicht de vereniging in te schrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en is (relatief) recent (sinds 2018) de verplichting opgelegd om een minimum bedrag te reserveren voor groot onderhoud. De hoogte van dit bedrag wordt, overigens, bepaald door de herbouwwaarde van het appartementsgebouw (gereserveerd moet worden 0,5% van de herbouwwaarde) of is gebaseerd op een zogenaamd ‘meerjarenonderhoudsplan (MJOP)’, een plan, opgesteld door de vereniging van eigenaars, waarin de onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen voor een periode van (ten minste) tien jaar, alsook wat de hiermee verband houdende (te verwachten) kosten zijn.

 

Signalering problemen door gemeente

Bovendien bestaat voor de gemeente waarin het appartementsgebouw gelegen is de mogelijkheid om, bij dreigend achterstallig onderhoud, met toestemming van de kantonrechter een vergadering van de vereniging van eigenaars bijeen te roepen en, aldaar, voorstellen doen voor verbetering van het onderhoud, alsook de vereniging van eigenaars te verplichten een onderhoudsplan op te stellen én daaraan uitvoering te geven.

Samenvattend is in de afgelopen - grofweg - tien jaar getracht te leiden tot een situatie waarin verenigingen van eigenaars zich actief bezig houden met het beheer van de gemeenschappelijke ruimten en, meer in het bijzonder, zorg dragen voor een zodanige (financiële) situatie dat naast het reguliere onderhoud, ruimte is voor niet-jaarlijks terugkerend, groot onderhoud, bij gebreke waarvan de gemeente de bevoegdheid heeft om tijdig in te grijpen.

Dat maakt het, aldus, des te relevanter om, vóórdat u een appartement koopt, niet slechts de staat van onderhoud van het afzonderlijke appartement te (laten) bekijken, maar ook uitdrukkelijk te informeren naar de vereniging van eigenaars en de periodieke bijdrage voor regulier onderhoud maar óók naar (de omvang van) het reservefonds en het ‘meerjarenonderhoudsplan’.

 

Onderhoud privé gedeelten

De hiervoor beschreven verplichtingen hebben, overigens, betrekking op de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Denk daarbij aan de gevel of het dak. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud aan de afzonderlijke appartementen - de privé gedeelten van het appartementsgebouw - zijn de verantwoordelijkheid -en komen voor rekening van de afzonderlijke appartementseigenaren.

Dat wil niet zeggen dat het de afzonderlijke appartementseigenaren vrij staat - althans volledig vrij staat - de privé gedeelten al dan niet te onderhouden. In veruit de meeste gevallen is bij een splitsing in appartementsrechten niet slechts een (notariële) splitsingsakte opgemaakt, maar is ook een (model)reglement bij splitsing in appartementsrechten van kracht verklaard.

Op basis van dat (model)reglement is de eigenaar van een appartement veelal gehouden óók zijn privé gedeelte ‘behoorlijk te onderhouden’, waaronder meer in het bijzonder te begrijpen is (niet limitatief) het schilder- of behangwerk, de afwerklagen van de vloer en het schoonhouden van het sanitair.

 

En wat als er schade ontstaat door, bijvoorbeeld, achterstallig onderhoud?

Schade kan om verschillende redenen ontstaan. De schadeoorzaak kan gelegen zijn in, bijvoorbeeld, een lekkende wasmachine van de bovenburen of werkzaamheden die plaatsvinden in een ander appartement. Veelal zal dan de betreffende appartementseigenaar aan te spreken zijn.

Discussies over de oorzaak van schade zijn, echter, vaak ingewikkeld en welhaast bepalend voor de uitkomst van een procedure. Wie is, bijvoorbeeld, aansprakelijk voor schade aan gemeenschappelijke delen die veroorzaakt is door werkzaamheden die door een vorige appartementseigenaar werden uitgevoerd? Is de vereniging van eigenaars aansprakelijk voor het gebrekkig werk van een door de vereniging van eigenaars ingeschakelde aannemer? Hoe is om te gaan met schade die het gevolg is van achterstallig onderhoud? En maakt het hierbij uit of de reden voor dit achterstallig onderhoud gelegen is in een structureel tekort op de begroting?

Bij dergelijke discussies is naast de wet, ook het splitsingsreglement en het (model)reglement van doorslaggevende betekenis. Is sprake van (actief) handelen door de vereniging van eigenaars, bijvoorbeeld door het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden, dan is ook van belang de (daadwerkelijke) bemoeienis die de vereniging van eigenaar met de uitvoering van de werkzaamheden had. Mogelijk dat daarbij de aansprakelijkheid (goeddeels) naar de partij die de werkzaamheden uitvoerde (veelal zal dit een aannemer zijn) te verleggen is; niet uitgesloten is dat (óók) het bestuur van de vereniging van eigenaars verantwoordelijk en aansprakelijk is te houden. Laatst genoemde mogelijkheid kan relevant zijn als sprake is van een weinig kapitaalkrachtige vereniging van eigenaars.

 

Advocaat VvE Nijmegen

Hoewel het kopen van een huis vaak een aanzienlijke uitgave behelst, gaat niet zelden de aandacht met name uit naar het gedeelte waar gewoond wordt. Te realiseren hierbij is dat in het geval sprake is van een appartementsrecht, een koper óók te maken heeft met de staat van onderhoud van de gemeenschappelijke delen en, zelfs, met de staat van onderhoud van de andere appartementen. Zinvol is het, aldus, om vóór de aankoop geïnformeerd te worden over de vereniging van eigenaars, de splitsingsakte, de (model)reglementen en/of het huishoudelijk reglement. Informeer ook naar het ‘meerjarenonderhoudsplan’ en het reservefonds en beoordeel - of laat beoordelen - of dit ‘meerjarenonderhoudsplan’ en de omvang van het reservefonds een goede staat van onderhoud verzekeren.

Inzicht in deze stukken zorgt - wellicht - voor een andere (een betere) afweging bij de aankoop van een appartement; het voorkomt, als vanzelf, niet het ontstaan van (onderhouds)gebreken of schade. Bent u voornemens een appartement aan te kopen of wordt u geconfronteerd met schade of aansprakelijkheid, neem dan eens vrijblijvend contact op met IJzer Advocaten uit Nijmegen, ook als het gaat over een appartement buiten Nijmegen, bijvoorbeeld in Arnhem, Utrecht, Amsterdam, Den Bosch, Rotterdam of Den Haag.

Appartementsrecht
Vastgoedrecht
Kopen, verkopen en financiering
Vereniging van eigenaars en appartementen
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht