Verhuisbericht
Vanaf 1 juli is ons bezoek- en postadres gewijzigd naar Molenveldlaan 43 te (6523 RJ) Nijmegen. De overige contactgegevens zijn hetzelfde gebleven.

Voortzetten huur door wezen: de gedragscode voor verhuurders

Als een huurder overlijdt, kan niet elke ‘andere inwoner’ de huur voortzetten. Om de huurovereenkomst voort te zetten moet namelijk zijn voldaan aan bepaalde wettelijke vereisten. Door verschillende signalen op de huurmarkt over onwenselijke situaties, waarin jongvolwassenen hun ouderlijke sociale huurwoning moesten verlaten na het overlijden van hun ouder(s), is gezocht naar een oplossing. In samenspraak met verhuurders en experts is een gedragscode opgesteld ter ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen.

 

Regeling bij voortzetting van de huur

Bij het overlijden van de huurder zet een ‘medehuurder’ de huur als huurder voort. Men kan op twee manieren gekwalificeerd worden als ‘medehuurder’. Als aan de huurderszijde meerdere personen partij zijn geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst, hebben deze personen allemaal de hoedanigheid van (mede)huurder. In dat geval is sprake van contractuele medehuur of samenhuur. Het is ook mogelijk om op grond van de wet te worden gekwalificeerd als wettelijk medehuurder. Zo is een echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, die op hetzelfde woonadres woont, op grond van de wet ‘medehuurder’.

Personen die niet contractueel of wettelijk medehuurder zijn, maar wel in de woonruimte het hoofdverblijf hebben, kunnen onder bepaalde voorwaarden toch de huur voortzetten voor de duur van zes maanden. Deze persoon kan de huur ook ná het verstrijken van de zes maanden voortzetten, als de rechter dit heeft bepaald op een binnen die termijn ingestelde vordering tot voortzetting van de huurrelatie. Eén van de voorwaarden is dat de persoon een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de huurder. In de praktijk wordt dit bij inwonende jongvolwassenen alleen bij uitzondering aangenomen. Dit, omdat deze kinderen op een goed moment op zichzelf kunnen (en willen) gaan wonen. Ofwel, geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijk huishouding. Dit betekent dat zij op grond van de huidige wettelijke regeling geen bijzondere bescherming genieten. Voor hen geldt in beginsel dat zij – na het overlijden van hun ouder(s) – een andere woning moeten zoeken.

De overheid heeft dit als onwenselijk bestempeld en om die reden op 20 december 2021 de ‘Gedragsregels voor verhuurders. Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen.’ in werking gesteld.

 

Gedragscode voor woningcorporaties en verhuurders

De Gedragscode is van toepassing op jongvolwassenen vanaf 18 jaar tot 27 jaar, die bij hun ouder(s) in een huurwoning van een verhuurder wonen en waarvan de ouder(s) overlijden. Dit is overigens geen harde bovengrens. Ook wanneer een jongvolwassen wees net boven deze leeftijdsgrens ondersteuning nodig heeft, wordt van de verhuurder of woningstichting verwacht dat zij deze gedragscode toepast. Let wel, het gaat niet om ondersteuning op het gebied van rouwverwerking, financiën of zorgverlening. Het gaat wél om steun gericht op de huisvesting van de wees. Ook kunnen en mogen verhuurders vanuit hun rol signaleren, adviseren en doorverwijzen naar eventuele andere zorgverleners.

 

Gedragsregels huisvesting wezen

Kort gezegd bevat de Gedragscode een aantal gedragsregels waarvan verwacht wordt dat deze regels door verhuurders en woningcorporaties worden toegepast, als het gaat om de huisvesting van jongvolwassen wezen. De gedragsregels zijn onder te verdelen in verschillende categorieën.

Zo zal de verhuurder de wees moeten wijzen op de mogelijkheid om een vertrouwenspersoon in het traject naar een woning te betrekken (algemeen). Daarnaast wordt verwacht dat zij de wees op een gepaste manier benadert en is een vaste contactpersoon binnen de woningcorporatie gewenst (communicatie).

Verder dient de verhuurder aan te bieden om, eventueel in overleg met een vertrouwenspersoon, te bespreken welke rol maatschappelijke ondersteuning kan spelen voor hen (juridische en maatschappelijke ondersteuning). Ook zal de betaalbaarheid van een huurwoning moeten worden gewaarborgd (betaalbaarheid) en wordt verwacht dat zij maatwerk levert (maatwerk).

 

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Als voor woningcorporaties blijkt dat de ouderlijke woning als passend is aan te merken, dan dient de verhuurder op kortst mogelijke termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden. Dit is het geval wanneer de woning aansluit bij de huishoudsituatie en betaalbaarheid van de huurprijs. In de praktijk verwacht ik dat dit niet vaak het geval zal zijn.

 

Tijdelijke huurovereenkomst

Als de woning niet passend is, zal de verhuurder de wees een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar aanbieden. Dit is sinds kort mogelijk gemaakt doordat de Regeling Toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) is aangepast. Dit maakt het voor woningcorporaties mogelijk om aan jongvolwassenen wezen, die bij hun overleden ouder(s) in een corporatiewoning woonden, een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aan te bieden. Dit was voorheen niet mogelijk. Door deze tijdelijke huurovereenkomst krijgen wezen, indien gewenst, meer tijd om naar een blijvende huisvestingsoplossing te zoeken.

Verwacht wordt dat een verhuurder vervolgens in haar eigen portefeuille op zoek gaat naar een andere passende woning die vervolgens aan de wees kan worden aangeboden. In dit kader dient aldus de woningcorporatie rekening te houden met haar beleid over het passend toewijzen, zodat gewaarborgd blijft dat de wees de huur kan betalen. Voor particuliere verhuurders geldt dat zij deze mogelijkheid niet altijd hebben, mede omdat zij afhankelijk zijn van hun eigen woning portefeuille.

 

Maatwerkplan huisvesting

Van verhuurders / woningcorporaties wordt verwacht dat zij maatwerk toepassen. Dit zal vervolgens moeten worden vastgelegd in een maatwerkplan.

De Gedragscode bevat een voorbeeld van een maatwerkplan (ter inspiratie) op het gebied van huisvesting. Vanzelfsprekend is dit pas nodig als de wees gebruik wil maken van het woningaanbod van de woningcorporatie. Als de jongvolwassen wees al een andere woning heeft of bij zijn familie intrekt, is het gebruik van een maatwerkplan (en de Gedragscode) niet nodig.

In het maatwerkplan dienen [blijkens het voorbeeld] de volgende vragen met de wees te worden besproken en vastgelegd:

  • Heeft de wees begeleiding van een maatschappelijke organisatie of borgpartij en/of heeft de wees een vertrouwenspersoon binnen zijn eigen netwerk?
  • Heeft de wees hulp nodig bij toebedeling/doorverwijzing naar maatschappelijke ondersteuning of het vinden van een vertrouwenspersoon?
  • Zo ja, welke hulp is nodig?
  • Wenst de wees een professional / vertrouwenspersoon te betrekken bij gesprekken met de verhuurder?
  • Naam / en contactgegevens begeleider / vertrouwenspersoon?
  • Heeft de wees de benodigde toewijzingsgegevens voor een nieuw huurcontract aangeleverd?
  • Voldoet de wees aan de voorwaarden voor de ouderlijke huurwoning en wilt hij / zij permanent op dit adres wonen?
  • Heeft de wees behoefte aan een tijdelijk huurcontract voor de ouderlijke huurwoning?
  • Heeft de wees behoefte aan een andere passende woning?
  • Woonwensen voor ander passend aanbod?

Zoals u kunt lezen is het maatwerkplan voor verhuurders en woningcorporaties verstrekkend. Van de Gedragscode wordt verwacht dat verhuurders een actieve rol op zich nemen om de wees steun te geven op het gebied van wonen.

 

Is de Gedragscode dwingend voor verhuurders?

Aedes (vereniging van de woningcorporaties) zou de Gedragscode hebben omarmd en de code onder de aandacht van haar leden hebben gebracht.

Ik vind het echter van belang om op te merken dat de Gedragscode en de toepassing van de aangepaste RTIV niet juridisch afdwingbaar is. Als verhuurder en/of woningcorporatie kan men niet worden verplicht om de gedragsregels toe te passen. Wel wordt er gewerkt aan een mogelijke aanpassing in de wet om jongvolwassen wezen meer bescherming te bieden (zodat de medewerking van een verhuurder en/of aanpassing niet langer vereist is). Hoe en of dit daadwerkelijk zal worden aangepast is nog maar de vraag.

Heeft u vragen over de toepassing van de ‘Gedragscode voor verhuurders. Ondersteuning van jongvolwassenen wezen in ouderlijke huurwoningen.’? Vraagt u zich af of u verplicht bent de wees een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden? Of hebt u moeite met de beoordeling of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met advocaat huurrecht woonruimte Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed