Verhuur van kamers in Nijmegen: nieuwe regels maar oud beleid?

Wat zijn de gevolgen van het onverbindend verklaren van de huisvestingsverordeningen van de gemeente Nijmegen en biedt de nieuwe huisvestingsverordening uitkomst?

Met ingang van 1 januari 2018 is het beleid van de gemeente Nijmegen voor verkamering van zelfstandige woningen sterk gewijzigd. Op deze plaats werd hiervoor al eerder aandacht gevraagd en gewezen op de onhoudbaarheid van dit beleid.

 

De Huisvestingsverordening Nijmegen 2017 en 2019 zijn onverbindend als het gaat over het beperken van kamerverhuur

Eind januari 2020 heeft ook de bestuursrechter van de rechtbank Gelderland aangegeven dat het aanwijzen van voor verkamering vergunningplichtige woonruimte, zoals deze verplichting in de Huisvestingsverordening Nijmegen was opgenomen, ongeldig (‘onverbindend’) is. Het gevolg hiervan is dat op basis van die verordening in het geheel géén vergunningplicht bestond - en bestaat. Anders gezegd: ten onrechte heeft de gemeente Nijmegen vergunningen gevraagd voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten en voor het omgezet houden van bestaande situaties. Dat betekent ook dat ten onrechte vergunningen geweigerd zijn en dat ten onrechte voorwaarden zijn verbonden aan het verlenen van vergunningen. De gevolgen van deze uitspraken kunnen, naar mijn mening, niet snel worden overschat.

 

Gevolgen voor bestaande kamerverhuur en toekomstige omzettingen

De rechtbank heeft enkele tientallen vergelijkbare zaken tegen de gemeente Nijmegen behandeld in februari 2020. Al na de eerste zittingsdag is het de rechtbank gebleken dat in al deze zaken hetzelfde oordeel te vellen was: de gemeente Nijmegen mag op grond van de Huisvestingsverordening geen vergunning verplicht stellen voor kamerverhuur. Daarom heeft de rechtbank in alle zaken partijen verzocht heeft ermee in te stemmen die zaken zonder mondelinge behandeling af te doen. Daarmee lijkt de stelling gerechtvaardigd dat de gemeente Nijmegen in al deze zaken in het ongelijk werd gesteld. De gemeente Nijmegen is daarbij ‘terug naar de tekentafel’ gestuurd om aan te geven op welke wijze deze zaken op basis van de nieuwe Huisvestingsverordening 2020 te beoordelen zouden zijn. De eerste financiële schade voor de gemeente Nijmegen is daarmee al gegeven. De gemeente Nijmegen werd veroordeeld tot vergoeding van gemaakte proceskosten. Een schadepost van enkele tienduizenden euro’s…

 

De gemeenteraad heeft geen onderbouwing gegeven dat het vragen van een vergunning voor de verhuur van kamers noodzakelijk en zinvol is

Met name relevant bij de beoordeling door de rechtbank Gelderland van de Huisvestingsverordening Nijmegen was het gegeven dat het ontbrak aan een - enige - onderbouwing dat sprake is van een tekort (‘schaarste’) aan betaalbare woonruimte. Daarnaast ontbrak het aan een onderbouwing dat dit tekort een negatief effecten heeft op kwetsbare groepen. Het gevolg daarvan is dat niet aangetoond is dat het eisen van een omzettingsvergunning voor het verhuren van kamers noodzakelijk zou zijn om de ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ van een tekort aan te pakken.

En dat is problematisch, want juist een vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woningen naar kamers is te zien als een inbreuk op iemands eigendomsrecht. En dat recht wordt beschermd door het Europees recht op grond waarvan van de gemeente verwacht wordt dat zij aangeeft waarom een maatregel noodzakelijk is en dat zij aangeeft dat rekening gehouden wordt met alle betrokken belangen.

 

Is kamerverhuur dan een evident probleem?

Een eenvoudige oplossing ligt hiermee, overigens, niet voor. Probleem is, immers, dat door de gemeenteraad te onderbouwen is dat - daadwerkelijk - sprake is van een tekort aan goedkope woonruimte, én dat dit tekort leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voor kwetsbare groepen én dat het instellen van een vergunningstelsel zal leiden tot het oplossen van die gevolgen. Het ontbreekt aan die onderbouwing. En dat is niet zonder reden.

 

Wat is goedkope woonruimte?

Zo is vooraleerst van belang dat vastgesteld wordt dat sprake is van een tekort aan goedkope woonruimte. Om dit vast te stellen zul je moeten bepalen wat als ‘goedkope woonruimte’ is aan te merken. De wet - de Huisvestingswet - geeft geen (eenduidige) grens maar laat het vaststellen daarvan over aan de gemeenten zélf. De gemeente Nijmegen deed dit eerder al in de Beleidsregels onttrekking, samenvoegen en omzetting 2013. Door de gemeente Nijmegen werd de grens gesteld op een WOZ-waarde van € 172.000,00; in de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018, 2018 A en 2018 B is de grens hiervoor telkens gesteld op een WOZ-waarde van € 180.000,00. Die grens komt overeen met de grenzen die ook in andere gemeenten worden gehanteerd.

Opzienbarend is dat per 1 januari 2020 in Nijmegen de NHG-kostengrens geldt. Deze grens ligt op maarliefst, € 310.000,00! Hoewel ik iedereen een (aanzienlijke) stijging van diens inkomen gun, lijkt mij een stijging van het (minimum) inkomen (of van de huizenprijzen…) van ruim 72% binnen twee jaar enigszins benevens de werkelijkheid.

De reden hiervoor lijkt ingegeven te zijn door het feit dat cijfermatig onvoldoende aan te tonen is dat sprake is van een tekort aan woonruimten tot € 220.000,00; met name de categorie woningen met een WOZ-waarde gelegen tussen € 220.000,00 en € 280.000,00 lijkt het bestaan van een tekort pas te kunnen rechtvaardigen. Dit maakt, evenwel, niet dat sprake is van een tekort aan betaalbare woningen.

 

Heeft een tekort aan dure woonruimte invloed op kwetsbare groepen en is dat probleem via het reguleren van het verhuren van kamers te verhelpen?

Dat werpt de vraag op of een tekort aan woningen met een WOZ-waarde gelegen tussen € 220.000,00 en € 280.000,00 leidt tot onevenwichtige -en onrechtvaardige effecten voor kwetsbare groepen, zoals de onmogelijkheid betaalbare woonruimte te krijgen of segregatie. Daarbij geldt dat het maar zéér de vraag is of groepen met een beperkt inkomen woningen tot € 310.000,00 aankopen. Dat lijkt me niet helemaal te kloppen.

Daarnaast lijkt juist in de gemeente Nijmegen het percentage sociale huurwoningen binnen de woningmarkt aanzienlijk hóger te liggen dan het landelijk gemiddelde (zo’n elf procentpunt; alleen in Amsterdam (twaalf procentpunt) en in Delft (zestien procentpunt) liggen die percentages hoger). Sterker nog: sprake lijkt te zijn van een (aanzienlijk) overschot aan sociale huurwoningen in Nijmegen. Deze cijfers zijn, overigens, voor een groot deel afkomstig van de gemeente Nijmegen zelf!

 

Stilzitten leidt tot een tekort; omzetten naar kamerverhuur niet zonder meer

Mocht er al sprake zijn van een tekort aan goedkope woonruimte, dan lijkt een belangrijke reden hiervoor gegeven te zijn met het feit dat sinds (omstreeks) 2010 nauwelijks nieuwe goedkope woningen werden gebouwd. Anders gezegd: het is maar zéér de vraag of kamerverhuur heeft geleid tot een tekort. Daarmee is het maar zéér de vraag óf het reguleren van het verhuren van kamers een noodzakelijk en effectief middel is om dit probleem aan te pakken.

 

Los van de discussie over het bestaan van een tekort; is ‘overlast’ dan geen reden om een vergunning te eisen?

Terecht punt. Een tweede belangrijke reden voor het reguleren van kamerverhuur is, immers, gelegen in het verwijt dat sprake zou zijn van leefbaarheidsproblemen. Gesteld werd dat (geluids)overlast, afval en verloedering een daadwerkelijk probleem zouden vormen binnen de verschillende wijken van de gemeente Nijmegen. Deze problemen zouden het gevolg zijn van een (welhaast) ongebreidelde toename van het aantal kamerverhuurpanden vanwege een (te) liberaal beleid ten aanzien van het verhuren van kamers.

 

Stellen en onderbouwen: het ontbreekt aan een aantoonbaar verband tussen kamerverhuur en relevante leefbaarheidsproblemen

Juist op dit punt loopt de gemeente Nijmegen tegen eenzelfde probleem aan: het verwijt is snel en eenvoudig gemaakt (aannemelijk is, immers, dat de bewoners van een studentenhuis overlast veroorzaken) en ook de stelling dat een lage rentestand beleggers drijft naar vastgoedbeleggingen gaat erin als zoete koek; de voorliggende cijfers laten, daarentegen, helemaal niet zo duidelijk zien dat sprake is van een significante toename van het aantal ‘kamerverhuurpandjes’ of dat sprake is van concrete overlast vanwege (toegenomen) verkamering. Sterker nog: ten aanzien van dat laatste punt onderbouwt de gemeente Nijmegen zélf (met de Stads- en wijkmonitor) dat de leefbaarheid in de verschillende wijken heel behoorlijk is (ruim voldoende tot zelfs zéér goed) en dat de door bewoners ervaren problemen met name gelegen zijn op gebieden die niets met kamerverhuur te maken hebben, zoals verkeersproblemen, criminaliteit en vandalisme.

 

Ook de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 onderbouwt niet het bestaan van overlast en het verband met kamerverhuur

Hoewel in de nieuwe Huisvestingsverordening wél enige toelichting is gegeven voor het eisen van een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning naar kamers, is het maar zéér de vraag of deze toelichting tegemoetkomt aan de forse kritiek van de rechtbank. Ik vraag mij af of dit aan de orde is; ik vrees dat dit opnieuw aan een rechter zal moeten worden voorgelegd.

En dan rijst de logische vraag hoe om te gaan is met iedere kwestie waarin bezwaar en beroep werd ingesteld, maar óók met iedere kwestie waarin gehoor werd gegeven aan de weigering van de gemeente Nijmegen om een omzettingsvergunning te verlenen door het pand (al dan niet tegen een lagere waarde) te verkopen en de huurovereenkomsten te beëindigen (niet zelden tegen torenhoge vergoedingen) én met iedere kwestie waarin gevolg is gegeven aan de nadere voorwaarden die gesteld zijn aan het verkrijgen van een omzettingsvergunning. Immers, in al die gevallen zijn - linksom of rechtsom - aanzienlijke kosten gemaakt terwijl het de gemeente Nijmegen ontbrak - en mogelijk nog altijd ontbreekt! - aan een voldoende wettelijke grondslag voor het stellen van die eisen.

 

Bestaande kamerverhuur en overgangsrecht

Een nog onbesproken gebleven maar juridisch zeer interessante groep betreft de omzettingen die vóór 1 januari 2020 al bestonden. Deze situaties zijn inmiddels aan te merken als ‘bestaande situaties’ op het moment van het van kracht worden van de Huisvestingsverordening 2020. Dit, terwijl de Huisvestingsverordening 2020 géén regeling geeft voor overgangsrecht. Dit brengt met zich dat de eisen uit de Huisvestingsverordening 2020 direct (en volledig) van toepassing zijn, óók op die bestaande situaties. En ook dat - of beter: en juist dat - is problematisch.

Daarmee, immers, wordt voorbij gegaan aan gerechtvaardigde belangen van verhuurders (eigenaars) van kamers, belangen die evenzo meegenomen zouden moeten worden in de besluitvorming van de gemeente Nijmegen. Dat wil, overigens, niet per definitie zeggen dat die belangen zwaarder zouden moeten wegen of dat daaraan, onder omstandigheden, niet voorbij gegaan mag worden; het wil wél zeggen dat de gemeenteraad zal moeten motiveren waarom ze die belangen naast zich neerlegt.

Doet de gemeenteraad dat niet, dan kan, bijvoorbeeld, de rechtszekerheid in het gedrang komen. Of het vertrouwen dat iemand mag hebben in het voorzienbaar optreden van de overheid. Die eisen zijn te herleiden tot uitgangspunten voor behoorlijk bestuur maar, en wellicht interessanter, tot fundamentele rechten. Dat de gemeenteraad van de gemeente Nijmegen niet gevoelig is voor deze juridische argumenten moge zo zijn; de rechtbank Gelderland heeft laten zien dat zij die uitgangspunten wél tot de hare maakt.

 

Hoe gaat de gemeente Nijmegen inmiddels om met het verhuren van kamers?

Ondanks het feit dat deze bezwaren van meet af aan opgeworpen zijn, heeft de gemeente Nijmegen tot de beslissing van de rechtbank Gelderland van 24 januari jl. géén reden gezien om te leiden tot een daadwerkelijke wijziging van het beleid. Getracht is dit beleid te rechtvaardigen door het voorzien in een stuk dat weliswaar de naam ‘onderbouwing’ heeft, maar inhoudelijk niet meer is dan een doelredenering gebaseerd op wensdenken.

De gemeente Nijmegen geeft inmiddels op haar website te kennen dat de uitspraak volgens haar niet betekent dat het omzetten hiermee vergunningvrij is geworden. Immers, de Huisvestingsverordening 2020 is van kracht en daaruit volgt een vergunningplicht. Dat de regeling inhoudelijk net zo min houdbaar is als de eerdere regelingen lijkt niet de conclusie van de gemeente Nijmegen te zijn. Als gezegd vrees ik dat opnieuw een gang naar de bestuursrechter noodzakelijk zal zijn.

 

Advocaat vastgoed en overheid Nijmegen

Bent u eigenaar van een woning die al eerder werd omgezet in kamers of bent u van plan om een woning om te zetten in onzelfstandige wooneenheden? Of bent u in het verleden geconfronteerd met optreden van de gemeente Nijmegen dat, naar nu blijkt, mogelijk niet rechtmatig is? Voor deze en andere vragen kunt u bij IJzer Advocaten terecht. IJzer Advocaten is een advocatenkantoor in Nijmegen, gespecialiseerd in vastgoed en overheid.

Ruimtelijk bestuursrecht
Vastgoedrecht
Vergunningen, handhaving en overheid
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht