Het verbouwen van je appartement. Waar moet je op letten?

Over de juridische relatie tussen de VVE en de eigenaar van een appartement bij een verbouwing.

U bent de eigenaar geworden van een appartement. U bent er helemaal verliefd op, maar toch moeten er nog een aantal zaken worden aangepast of verbouwd. Vol goede moed gaat u aan de slag met de verbouwing. Nieuwe leidingen, een nieuwe badkamer, een nieuwe indeling van het appartement; het kan u niet ver genoeg gaan! Maar ineens staan er boze buren voor de deur. Want wat u doet, dat mag zomaar niet. U vraagt u bij zichzelf af: doe ik iets verkeerd, en zo ja, wat dan?

 

Wat is een appartementsrecht?

Allereerst een kleine correctie. U bent niet zozeer eigenaar geworden van een 'appartement', maar eigenaar of rechthebbende van een 'appartementsrecht'. Dit appartementsrecht geeft u het recht op het exclusieve gebruik van één of meerdere gedeelten van een complex. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat u een appartement in een flatgebouw koopt. In veel gevallen zien we dan dat de rechthebbende van het appartementsrecht het exclusieve recht krijgt om een van de appartementen in dat flatgebouw te gebruiken, en een bijbehorende berging in het souterrain. De gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw, zoals de galerijen of de lift, zijn van alle eigenaars gezamenlijk, en worden dus niet exclusief door een persoon gebruikt. Of denk aan de situatie die zich vaak in steden voordoet, waarbij sprake is van een boven- en benedenwoning. Ook hier is meestal sprake van appartementsrechten (exclusief gebruik) en gemeenschappelijke gedeelten.

Verplicht lidmaatschap VVE

Op het moment dat u eigenaar bent geworden van een appartement (appartementsrecht) binnen een appartementencomplex, wordt u - of u dat nu leuk vindt of niet - verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars. Een Vereniging van Eigenaars wordt kortweg ook wel aangeduid als een 'VVE'. Een Vereniging van Eigenaars (VVE) is een organisatie (vereniging) waarin alle eigenaars van een appartementsrecht binnen het complex verenigd zijn. In het voorbeeld van het flatgebouw zijn alle eigenaars van een appartement met berging verenigd in de VVE. Binnen de Vereniging van Eigenaars beslissen alle eigenaars gezamenlijk, tijdens een Algemene Ledenvergadering (kortweg: 'ALV'), hoe zij willen omgaan met de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Bijvoorbeeld hoe de galerijen van het flatgebouw mogen worden gebruikt. Of de indeling van parkeerplaatsen rondom het gebouw. Als eigenaar van een appartement bent u gebonden aan de regels van de VVE. Deze regels zijn onder meer terug te vinden in de wet, in een splitsingsreglement (dit reglement is opgenomen in de splitsingsakte die u hebt gekregen bij de aankoop van het appartement), en eventueel in een huisreglement.

Splitsingsreglement en VVE

Hoe zit het nu met de regels die de Vereniging van Eigenaars heeft opgesteld en het verbouwen of aanbrengen van andere wijzigingen in of aan uw eigen appartement? In uw eigen appartement moet u toch kunnen doen en laten wat u zelf wil? Het is immers uw eigendom!

Het is verstandig om, voordat u veranderingen aan uw appartement gaat aanbrengen, helder te hebben wat u exact allemaal wenst te veranderen. Op deze wijze kunt u zich goed oriënteren waar u allemaal aan moet denken bij de gewenste wijzigingen, en wat u daarvoor nodig hebt. Zo is het, voordat u aan de slag met de verbouwing van uw appartement, belangrijk om te weten of u voor de verschillende aanpassingen wel of geen toestemming nodig heeft van de VVE (of in ieder geval de Algemene Ledenvergadering van de VVE). Mogelijk moet de ALV eerst besluiten u toestemming te verlenen voor de gewenste wijzigingen, alvorens u mag beginnen met het doorvoeren daarvan.

Omgevingsvergunning voor bouwen

Naast de mogelijke noodzaak tot het verkrijgen van toestemming van de Vereniging van Eigenaars, hebt u er rekening mee te houden dat u voor de verbouwing mogelijk ook een omgevingsvergunning van de gemeente nodig hebt. Als u bijvoorbeeld (ingrijpende) wijzigingen gaat aanbrengen in uw appartement, kan het zo zijn dat u dient te beschikken over een omgevingsvergunning voor bouwen. Of als uw appartement is gelegen in een gemeentelijk monument of een rijksmonument, kan het zo zijn dat u voor de gewenste wijzigingen een omgevingsvergunning voor monumenten nodig hebt. Zeker als uw verbouwing gevolgen zal hebben voor de monumentale status van het gebouw, zal dat al snel het geval zijn. En hebt u al nagedacht over eventueel sloopafval en asbest? Kortom, het is raadzaam u én richting de VVE, én richting de overheid te informeren.

Geen toestemming nodig van de VVE

Als uitgangspunt geldt dat u als eigenaar van een appartement in principe geen toestemming van de VVE nodig hebt als u uitsluitend uw eigen appartement wenst te verbouwen, dat alleen maar door u in gebruik wordt genomen. Dan hoeft u alleen maar aan de VVE (in de praktijk: het bestuur van de Vereniging van Eigenaars) te melden wat u gaat doen.

Maar soms kan het tóch zo zijn dat in het splitsingsreglement uitzonderingen op dit uitgangspunt zijn opgenomen. In de praktijk doet dit geval zich regelmatig voor. Het is daarom niet onverstandig om er als richtlijn vanuit te gaan dat u toestemming nodig hebt van de ALV (de Algemene Ledenvergadering) in ieder geval op het moment dat het om verbouwingen of wijzigingen van gemeenschappelijke installaties gaat die door uw appartement lopen. Denk daarbij aan bijvoorbeeld een bestaande, mechanische afzuiginstallatie die is aangesloten op een centraal systeem. Deze wijziging zou zich voor kunnen doen wanneer u binnen uw appartement de keuken zou willen verplaatsen.

U kunt er verder als richtlijn vanuit gaan dat u toestemming nodig hebt van de ALV op het moment dat het om verbouwingen of wijzigingen van uw appartement gaat die hinder voor de andere bewoners met zich kunnen brengen. Denk daarbij aan het leggen van een parket- of laminaatvloer die onvoldoende isolerende werking heeft en tot gevolg heeft dat onaanvaardbare contactgeluiden voor de (beneden)buren kunnen ontstaan. Denkt u er bovendien aan dat de verbouwing zélf ook de nodige hinder met zich kunnen brengen. Vaak is in het huishoudelijk reglement opgenomen op welke tijdstippen reparaties, verbouwingen en dergelijke mogen worden uitgevoerd, en op welke in ieder geval niet.

Op het moment dat u geen toestemming nodig hebt, dient u er verder nog rekening mee te houden dat wijzigingen en verbouwingen geen nadeel mogen toebrengen aan gemeenschappelijke ruimtes of aan een ander appartement. De hiervoor genoemde situatie van de onvoldoende geluidsisolerende parketvloer is daar een goed voorbeeld van. Vaak zijn in het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement geluidsnormen opgenomen waaraan een vloer, of een onderliggende vloer, moet voldoen om contactgeluid te voorkomen.

Wel toestemming nodig van de VVE

Wanneer u iets wenst te wijzigen aan gemeenschappelijke ruimtes of zaken, bijvoorbeeld omdat dat naar uw mening nodig is voor de verbouwing van de binnenzijde van uw appartement, hebt u altijd toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaars. De kosten van aanleg, maar ook de kosten van onderhoud, komen, als u die toestemming verkrijgt, voor uw rekening. Houdt u er verder rekening dat voorzieningen die binnen in de woning liggen, gemeenschappelijk kúnnen zijn. Voorbeelden daarvan kunnen zijn dragende muren, leidingwerk, een algemeen beveiligingssysteem, de intercom, balkons, kozijnen en dergelijke. Als u aan dat soort voorzieningen wijzigingen aan wil brengen, is in de regel altijd de toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig.

Advocaat appartement, VVE en bestuur

Hebt u vragen over de verbouwing van een appartement, bent u tot de orde geroepen door het VVE-bestuur, of hebt u als VVE-bestuur te maken met een eigenaar die de regels overtreedt? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Ons advocatenkantoor maakt graag tijd vrij om eens vrijblijvend te 'sparren' of kennis met u te maken. Onze contactgegevens vindt u op onze 'Contact'-pagina. Mark Wagemans, advocaat Nijmegen, specialist in appartementsrecht, Vereniging van Eigenaars, huurrecht en overheid.

Huren en wonen
Bouwrecht
Appartementsrecht
Vastgoedrecht
Bouwen en verbouwen
Vereniging van eigenaars en appartementen
Share
titel

Mark Wagemans

Specialist in huurrecht en vastgoed