Splitsing versus indeplaatsstelling

Als verhuurder ongewild een nieuwe en/of minder vermogende huurder van bedrijfsruimte krijgen, kan dat? Het antwoord is ja. Dit met mogelijk grote consequenties voor een verhuurder van bedrijfsruimte.

Eerder heb ik geschreven over de mogelijkheid dat een verhuurder van 290-bedrijfsruimte en 230a-(overige) bedrijfsruimte een nieuwe huurder van bedrijfsruimte kan krijgen door een indeplaatstelling. Naast een indeplaatsstelling (zie: https://www.ijzeradvocaten.nl/bibliotheek/indeplaatsstelling-bij-bedrijfsruimte-hoe-werkt-het) kan een verhuurder van winkelruimte of kantoorruimte ook op een andere manier zonder  daarmee te hebben ingestemd een nieuwe huurder krijgen. Dit kan als de huurder een rechtspersoon (zoals een B.V. of N.V.) is en zichzelf juridisch splitst.

 

Wat is een splitsing?

Bij een splitsing, geregeld in artikel 2:334a BW, wordt het vermogen van de (af)splitsende rechtspersoon geheel of gedeeltelijk verdeeld over één of meerdere rechtspersonen. Dat kan voor een verhuurder betekenen dat zijn huurder veel vermogen kwijtraakt of dat de huurrechten overgaan op een nieuwe huurder die minder waarborgen heeft voor de nakoming van de huurovereenkomst. 

Voordat een splitsing definitief tot stand kan komen moet er eerst een voorstel worden gemaakt hoe de splitsing eruit komt te zien. Het lastige voor een verhuurder is dat dit voorstel niet rechtstreeks door de huurder van winkel - of kantoorruimte aan de verhuurder hoeft te worden toegestuurd. Het splitsingsvoorstel moet wel bij de kamer van koophandel worden neergelegd en moet de wens tot splitsing kenbaar worden gemaakt in een landelijk verspreid dagblad. Dat betekent dus dat het mogelijk is dat je als verhuurder pas met een splitsing geconfronteerd wordt als die al tot stand is gekomen.   

Welke mogelijkheden hebt u als verhuurder van bedrijfsruimte om verweer te voeren tegen de wens van huurder om te splitsen?

Verzet door verhuurder

Als verhuurder kunt u tegen een voorstel tot splitsing in verzet komen. Spijtig voor een verhuurder is dat de wetgever heeft bepaald dat een splitsingsvoorstel niet hoeft te voorzien in dezelfde waarborgen voor een verhuurder zoals dat wel het geval is bij een indeplaatsstelling. Er hoeft in veel mindere mate met schuldeisers (en dus ook de verhuurder) rekening te worden gehouden. Bij een splitsing moeten alleen de bestaande huurpenningen gewaarborgd worden. Daarbij wordt overigens niet alleen naar het nieuwe vermogen van de huurder na de splitsing gekeken. Ook wordt bekeken of een verhuurder zelf voldoende (persoonlijke of zakelijke) waarborgen heeft. Een gehele nakoming van de huurovereenkomst, zoals wordt verlangd bij een indeplaatsstelling, is dus geen vereiste voorwaarde bij splitsing.

Dat kan teleurstellend zijn voor een verhuurder, omdat een splitsing ertoe kan leiden dat de verhuurder in zijn verhaalsmogelijkheden naar de (nieuwe) huurder toe kan worden beperkt.

Verweer na tot stand komen splitsing

Indien een verhuurder niet van de mogelijkheid tot verzet gebruik heeft gemaakt, kan de verhuurder binnen zes (6) maanden, nadat de akte van splitsing is neergelegd ten kantore van de openbare (handels)registers van de woonplaatsen van de verkrijgende rechtspersonen en de gesplitste rechtspersoon, naar de rechter te stappen met de vordering dat de overeenkomst van huur en verhuur ontbonden of gewijzigd moet worden. 

De rechter kan dan de huurovereenkomst met terugwerkende kracht wijzigen of ontbinden als blijkt dat de splitsing onredelijk of onbillijk is. Mocht de rechter dit doen dan kan dit ongeveer hetzelfde resultaat met zich brengen als met het opleggen van een last of een voorwaarde bij indeplaatsstelling.

Vernietiging van de splitsing

Tot besluit heeft een verhuurder ook nog de mogelijkheid om na een splitsing bij de rechter te vorderen dat de splitsing vernietigd wordt. Wel moet de verhuurder dan bewijzen dat de verhuurder door het splitsingsbesluit is of wordt benadeeld. Ook hier wordt van de verhuurder enige voortvarendheid verwacht. Zo moet de verhuurder binnen zes (6) maanden, nadat de akte van splitsing is neergelegd ten kantore van de openbare (handels)registers van de woonplaatsen van de verkrijgende rechtspersonen en de gesplitste rechtspersoon, naar de rechter stappen met de vordering dat de splitsing vernietigd wordt.

Met een splitsing kan dus op grond van het ondernemingsrecht, anders dan dat de wetgever heeft beoogd met het geldende huurrecht, een verhuurder zomaar geconfronteerd worden met een nieuwe huurder die misschien ook nog eens minder financiële waarborgen biedt.

Heeft u vragen over indeplaatsstelling, splitsing of andere aspecten van het huurrecht? Neem dan gerust contact met mij Mark Wagemans, advocaat huurrecht en vastgoed te Nijmegen, op.

Huurrecht
Vastgoedrecht
Share
titel

Mark Wagemans

Specialist in huurrecht en vastgoed