Rekening houden met onvoorziene omstandigheden?

Is onvoorzien ook onverwacht?

Op grond van artikel 6:258 BW bestaat de mogelijkheid een overeenkomst aan te tasten als sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’. De Hoge Raad geeft tekst en uitleg.

 

Onvoorzien of onverwacht?

De volgende - taalkundige - eigenaardigheid doet zich voor. Van Dale omschrijft ‘onvoorzien’ als ‘onverwacht’. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die je niet hebt kunnen verwachten. Dit zou betekenen dat in het geval zich een ‘niet-verwachte’ omstandigheid voordoet, die ook nog eens erg nadelig is voor één van de betrokken partijen, een wijziging van de overeenkomst mogelijk zou moeten zijn. Op die manier ontstaat echter een probleem. Uitgangspunt is namelijk dat de afgesproken - contractuele - rechtsverhouding nagekomen wordt en een wijziging mogelijk zéér nadelig is voor de andere partij.

Dat ‘onvoorzien’ niet ‘onverwacht’ is, volgt uit een arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017. Wat was er in die casus aan de hand?

De casus

In 2004 heeft de gemeente Bronckhorst het plan opgevat om nieuwbouwwoningen te bouwen. Hierover worden afspraken gemaakt met een projectontwikkelaar. Echter, anders dan afgesproken, geeft de gemeente Bronckhorst in 2010 aan dat het project niet door zal gaan. Bevolkingskrimp - en daardoor het overbodig raken van nieuwe woningen - liggen hieraan ten grondslag. 

De gemeente Bronckhorst overweegt dat de bevolkingskrimp noodzaakte tot een beleidswijziging op grond waarvan minder nieuwbouwwoningen gebouwd konden worden. Deze beleidswijziging was op het moment van het aangaan van de overeenkomst niet te verwachten. Daarom was sprake van een onvoorziene omstandigheid die het ontbinden van de overeenkomst met de projectontwikkelaar zou rechtvaardigen. 

Het hof en de Hoge Raad leggen uit

Het hof oordeelt dat de beleidswijziging weliswaar een gebeurtenis is die bij het aangaan van de overeenkomst niet te voorzien was, maar dat de bevolkingskrimp - die noodzaakte tot deze beleidswijziging - al geruime tijd bekend was. Deze beslissing is door de Hoge Raad in stand gelaten. Met die bekendheid had het duidelijk moeten zijn voor de gemeente dat zij haar nieuwbouwplannen moest gaan bijstellen. Dat zij niet precies voor ogen had hoe die plannen eruit zouden komen te zien, laat onverlet dat de bevolkingskrimp op het moment van het sluiten van de overeenkomst bestond en voor de gemeente bekend was dat dit gevolgen voor het aantal te bouwen woningen in haar gemeente met zich zou brengen. 

De gemeente had in dit verband tot slot nog aangevoerd dat zij haar verplichtingen niet na kon komen omdat zij rekening moest houden met de ruimtelijke ordening, waarvoor zij immers verantwoordelijk is, maar ook dat argument mocht niet baten. Gemeenten hebben weliswaar in het algemeen een vrij ruime beleidsvrijheid maar ook die houdt - zo blijkt nog eens - wel ergens op.

Conclusie

De uitleg van bepaalde termen in de wet blijft ingewikkeld. Zelfs de Van Dale erbij pakken biedt niet altijd uitkomst en kan je zelfs op het verkeerde been zetten. Heb je zelf te maken met bijvoorbeeld de ontbinding van overeenkomsten, of heb je andere vragen of problemen met vastgoedrecht? Neem dan gerust contact met mij of een van mijn collega's op.

 

Het arrest van de Hoge Raad is te raadplegen via: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2017:2615.

Bouwrecht
Financiering en zekerheden
Vastgoedrecht
Bouwen en verbouwen
Kopen, verkopen en financiering
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist vastgoed