Oplevering van de huurwoning

De oplevering van een huurwoning. Waar heb ik rekening mee te houden?

Bij het einde van de huurovereenkomst dient een huurder de huurwoning weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Dit wordt ook wel de 'oplevering' van de woning genoemd. Maar in welke staat moet de huurwoning worden opgeleverd?

 

Wat is een oplevering?

Met de oplevering van een huurwoning wordt bedoeld dat de huurder het gehuurde (in dit geval de woning) aan het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking stelt aan de verhuurder. Dit houdt in veel gevallen niet alleen in dat de huurder de sleutels van de woning afgeeft aan de verhuurder, maar ook dat de huurder de woning in een bepaalde staat achterlaat. Deze oplevering levert met enige regelmaat problemen op. In welke staat moet het gehuurde bijvoorbeeld worden opgeleverd?

Beschrijving staat gehuurde

De wet kijkt in dit soort situaties eerst naar het begin van de huurovereenkomst, dus naar het aanvangsmoment van de huur. Er wordt veel belang gehecht aan een (eventuele) beschrijving die de huurder en verhuurder samen bij het begin van de huurovereenkomst hebben opgemaakt. In zo'n beschrijving kunnen huurder en verhuurder de 'staat van het gehuurde' vastleggen bij aanvang van de huur. Met de 'staat van het gehuurde' wordt bedoeld een vastlegging van de exacte situatie, bijvoorbeeld al aanwezige beschadigingen en mankementen, en een beschrijving van aanwezige zaken. De beschrijving van de staat van het gehuurde moet zijn opgemaakt tussen de huurder en verhuurder gezamenlijk, en dus niet eenzijdig door de verhuurder. Een aanvangsstaat die alleen door de huurder, óf alleen door de verhuurder is ondertekend, kan (bewijs)problemen opleveren voor beide partijen, afhankelijk van de exacte situatie.

Aanvang huur: er is wél een beschrijving

Indien aan het begin van het huurcontract wél een beschrijving is opgemaakt, dan is de huurder in principe verplicht het gehuurde (de woning) in dezelfde staat op te leveren als waarin het volgens die beschrijving is aanvaard. Een uitzondering geldt in twee gevallen, namelijk 1) voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen, en 2) ten aanzien van hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Dit laatste betekent dat als sprake is van normale slijtage, de huurder dit niet hoeft te herstellen. Is bijvoorbeeld sprake van normale slijtage van het binnenschilderwerk? Dan kan de huurder niet worden verplicht om bij einde van de huur het binnenschilderwerk opnieuw te schilderen in het kader van de oplevering.

Aanvang huur: er is géén beschrijving

Is bij aanvang van het huurcontract voor de huurwoning géén beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt, dan gaat de wet uit van het bewijsvermoeden dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat ter beschikking heeft gekregen als waarin hij het gehuurde bij einde huur achterlaat. De huurder kan in zo’n geval volstaan met oplevering in de staat waarin het verkeert bij einde van de huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om te stellen en te bewijzen dat de huurder de woning bij begin van de huur in een andere staat had ontvangen

Voorwaarden beschrijving - Advocaat huurrecht Nijmegen

De beschrijving moet zodanig concreet (gedetailleerd) zijn dat zowel de verhuurder als de huurder weet hoe het gehuurde bij einde huurovereenkomst moet worden opgeleverd. Het is van belang dat de oorspronkelijke staat van het gehuurde kan worden vastgesteld. In 2013 heeft de rechtbank Rotterdam geoordeeld dat enkel het per ruimte aangeven dat de ruimte ‘in goede staat verkerend’, ‘zonder grote oneffenheden’ of ‘onbeschadigd’ onvoldoende duidelijk is. Het Hof ’s - Hertogenbosch heeft zich in 2015 uitgelaten over een verhuurder die de ruimtes in verschillende onderdelen had opgesplitst in de beschrijving. Verhuurder had echter achter deze onderdelen enkel het begrip ‘goed' aangekruist. Ook dit werd als onvoldoende duidelijk bestempeld. Hieruit zou niet voldoende blijken wat wél de feitelijke staat van het gehuurde was: lag er een houten vloer in de woonkamer? Of tegels? En in welke kleur? Kortom, het is vooral voor de verhuurder van belang een voldoende gedetailleerde en concrete beschrijving van het gehuurde op te maken, alshij zich daarop op een later moment wil kunnen beroepen.

Het toevoegen van foto’s en video’s aan de beschrijving kan soelaas bieden. Opmerking verdient dat in zo’n geval wél moet worden vastgelegd dat deze opnames de toestand weergeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Beslist een rechter achteraf dat uw beschrijving onvoldoende duidelijk is, dan zal u als verhuurder, moeten bewijzen dat de huurder bij aanvang huur de woning in een andere staat had ontvangen. Bent u als verhuurder, of als huurder, akkoord gegaan met een summiere beschrijving van het gehuurde? Dan kan volgens die summiere beschrijving worden opgeleverd. Het belang van een gedetailleerde beschrijving is dan ook groot. Het biedt de verhuurder een stevige bewijspositie, en de huurder weet hoe hij bij einde van de huur moet opleveren.

Huurovereenkomst van vóór 1 augustus 2003?

Is uw huurovereenkomst gesloten voor 1 augustus 2003? In dat geval is het hiervoor besprokene niet van toepassing, maar geldt nog het oude recht. In het oude recht wordt de huurder verondersteld het gehuurde (ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van huurder komt), in goede staat te hebben aanvaard. De bewijspositie van de huurder van vóór 2003 is dus aanmerkelijk slechter dan de bewijspositie van de huurder ná 2003.

Huur woonruimte advocaat

Gaat u als verhuurder met een huurder een nieuwe huurovereenkomst aan? Wees u er dan van bewust dat een beschrijving van de staat van het gehuurde een belangrijke rol kan spelen bij de oplevering. Zorg ervoor dat de beschrijving voldoende gedetailleerd is en dat het de feitelijke staat van het gehuurde vastlegt bij aanvang van de huur. De beschrijving dient tussen huurder én verhuurder gezamenlijk te zijn vastgelegd. Ook voor een huurder biedt dit duidelijkheid; hij of zijn weet in dat geval van meet af aan hoe hij of zij het gehuurde moet opleveren. In een volgend blog zal ik nog stilstaan bij eventuele aangebrachte veranderingen en toevoegingen door de huurder en de verdere opleveringsprocedure.

Bestaat er bij u discussie over in welke staat het gehuurde dient te worden opgeleverd? Of heeft u vragen over de verdere opleveringsprocedure? Neem dan gerust contact op met mij, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten. Ons advocatenkantoor te Nijmegen is gespecialiseerd in huurrecht, huurovereenkomsten en huurcontracten.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Juridisch medewerker