Oplevering en betaling van de aanneemsom

Oplevering en betaling van de aanneemsom: bezint eer ge begint?

Een huis laten bouwen is voor iemand die dat laat doen vaak de grootste en belangrijkste uitgave in zijn of haar gehele leven. Voor een onderneming die een bedrijfspand laat bouwen is dat vaak niet anders. Des te vervelender is het als juist daarmee iets misgaat. Je wil in zo'n geval in ieder geval een manier hebben om de aannemer te dwingen te zorgen voor correcte oplevering. Ook omgekeerd is het voor de aannemer belangrijk te weten wat zijn plichten maar ook rechten zijn in zo'n geval. In dit blog laat ik de werking van een bekend middel in die situaties zien: het niet volledig betalen van de aanneemsom.

 

Advocaat bouwrecht over oplevering

Stel: A wil een huis laten bouwen. Daartoe koopt A een perceel grond. De bouwwerkzaamheden zullen niet door A zelf worden uitgevoerd. A zal daarom opdracht geven aan een aannemer om de woning te bouwen. De gemaakte afspraken worden in een aannemingsovereenkomst vastgelegd, waarbij (onder meer) afgesproken wordt dat A de aanneemsom in termijnen betaalt. Telkens wanneer een deel van de werkzaamheden afgerond  is, moet een termijn worden betaald. 

Vol goede moed begint de aannemer met de werkzaamheden. De bouw vordert gestaag. Zoals in de termijnregeling opgenomen, betaalt A telkens de verschuldigde bedragen. De dag waarop de woning klaar is, komt steeds dichterbij. 

Dan ontstaat er, nadat de aannemer heeft aangegeven dat de woning klaar is om opgeleverd te worden, een conflict tussen A en de aannemer. A is van mening dat de aannemer (een deel van) het werk niet goed of onvolledig heeft uitgevoerd, en zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden. De aannemer ziet dit anders en is niet bereid aan de wensen van A tegemoet te komen. De aannemer geeft A te kennen dat hij klaar is met de bouw. A (die het hiermee pertinent oneens is) besluit niet te reageren op deze mededeling van de aannemer. 

Hiermee ontstaat de situatie dat A niet bereid is de laatste termijn vóór de oplevering aan de aannemer te betalen en het werk niet in deze staat te aanvaarden. De aannemer zal - ondanks het feit dat de werkzaamheden zijn afgerond - niet genegen zijn de sleutels aan A af te geven zolang hij niet (volledig) betaald is. 

Oplevering, aanneemsom en 5%-regeling

Een patstelling? Niet helemaal. In veel standaard-aannemingsovereenkomsten, zoals de Woningborg-overeenkomst en SWK-overeenkomst (SWK staat voor Stichting Waarborgfonds Koopwoningen), is de zogenaamde 5%-regeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat de opdrachtgever, in dit geval A, maximaal 5% van de aanneemsom mag inhouden op de laatste termijn(en) en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot kan storten bij de notaris. De 5%-regeling is bedoeld als een ‘stok achter de deur’, om de aannemer te bewegen tot nakoming van zijn afspraken. 

Als de 5%-regeling in de aannemingsovereenkomst is afgesproken, geldt deze in principe altijd, ongeacht of A een consument of een bedrijf is. Als de 5%-regeling niet in een overeenkomst is afgesproken, geldt deze in principe alleen als A een consument is. De 5%-regeling is voor consumenten dwingendrechtelijk. Dat wil zeggen dat een consument altijd een beroep kan doen op de 5%-regeling, dus ook als hierover niets is afgesproken, en zelfs als is afgesproken dat de consument hierop geen beroep kan doen. 

Zowel A als de aannemer moeten zich realiseren dat hun handelswijze niet zonder consequenties hoeft te zijn. Deze consequenties kunnen ver gaan. Zo moet A zich realiseren dat hij op grond van de 5%-regeling weliswaar bevoegd is om - maximaal - 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en), maar dat hij dit bedrag daarvoor wél in depot moet storten bij de notaris. A mag de gelden dus niet op zijn eigen bankrekening houden. Daarnaast is het voor A van belang dat het niet (expliciet) aanvaarden van het werk niet in de weg hoeft te staan aan een rechtsgeldige oplevering. 

De aannemer, die niet bereid is de sleutels van de woning aan A te geven, zolang A niet volledig heeft betaald, miskent dat het bij een oplevering in de kern gaat om een feitelijke bezitsverschaffing van een voltooid bouwwerk. Geeft de aannemer de sleutels niet af, dan is daarmee niet zonder meer sprake van een rechtsgeldige oplevering. 

Bouwrecht advocaat Nijmegen

Is dit een probleem? Toch wel. Door niet te betalen, riskeert A dat hij de aannemer de wettelijke rente moet vergoeden over het deel dat A onbetaald laat. Maar dit risico is beperkt. A mag de maximale 5% van de aanneemsom in ieder geval tot drie maanden ná oplevering via de notaris achterhouden, zonder schadevergoeding (zoals wettelijke rente) verschuldigd te worden. Pas vanaf drie maanden na oplevering riskeert A dus dat hij de aannemer wettelijke rente moet vergoeden. Deze wettelijke rente is, als A consument is, relatief laag: circa 2 - 3%. Als A geen consument maar een bedrijf is, is deze wettelijke rente relatief hoog: circa 8%. 

Daarnaast - als A besluit de de door de aannemer aangezegde oplevering niet te aanvaarden - zal A zich ervan moeten vergewissen dat het gaat om méér dan kleine gebreken die aan de ingebruikname van de woning in de weg staan. Bovendien zal A zijn weigering het bouwwerk te aanvaarden kenbaar moeten maken aan de aannemer. Doet A dit niet, dan wordt A geacht - stilzwijgend! - het werk te hebben aanvaard waarmee in beginsel wel degelijk gekomen kan worden tot een rechtsgeldige oplevering. Dit is niet slechts van belang voor het antwoord op de vraag wie het risico voor de woning draagt (en zich hiervoor zal moeten verzekeren) maar ook voor de aanvang van de garantie- en onderhoudsperiode én voor de aanvang van de termijn waarbinnen A eventuele (verborgen) gebreken moet melden aan de aannemer, in verband met de vervaltermijn van de aansprakelijkheid van de aannemer hiervoor.

Afgifte sleutel en oplevering

Voor de aannemer geldt dat het niet afgeven van de sleutel met zich brengt dat géén sprake is van het verschaffen van het feitelijke bezit. Daarmee is géén sprake van een oplevering, waarbij het niet-opleveren van de woning met zich brengt dat de aannemer het risico voor de woning blijft dragen en daarmee (onder meer) gehouden blijft de woning te verzekeren. Ook bestaat het gevaar dat - door verloop van tijd - sprake is van een overschrijding van de overeengekomen bouwtijd, waarmee de mogelijkheid bestaat dat de aannemer jegens A schadeplichtig wordt.

Hoe dan wel? A en de aannemer zullen zich moeten realiseren dat oplevering voor beide partijen een juridisch belangrijk moment is waarbij de opdrachtnemer verklaart dat het bouwwerk voltooid is en hij aan de opdrachtgever de feitelijke macht verschaft. De wens (van A) om niet volledig te betalen of de wens (van de aannemer) om niet de feitelijke macht te verstrekken is daarmee misschien een voor de hand liggende keuze. Echter, de consequenties daarvan - het middel - zijn mogelijk verstrekkender dan de kwaal. 

IJzer Advocaten adviseert zowel opdrachtgevers als aannemers. Hebt u vragen naar aanleiding van het bovenstaande of vergelijkbare zaken? Aarzel dan niet om (vrijblijvend) contact met mij of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten op te nemen. 

 

Bouwrecht
Bouwen en verbouwen
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht