Onderverhuren van een woonruimte

Onze advocaat huurrecht over de onderhuur van een woning.

Steeds vaker komt tussen huurders en verhuurders ter sprake of het de huurder is toegestaan de woonruimte onder te huren of verhuren. Het onderhuren van een woonruimte roept veel vragen op. Want wat mag nu wél en wat níet? Mag u als huurder uw kamer onderverhuren, terwijl u een half jaar in het buitenland gaat studeren? Of mag u als huurder uw zelfstandige woning aan een ander verhuren, wanneer u gaat samenwonen met iemand anders? En wat dient een verhuurder te dulden van een huurder ten aanzien van de onderhuur? De wet voorziet in een regeling over de onderhuur van een woonruimte. Maar geldt deze regeling altijd? En wat als partijen iets anders hebben afgesproken? Joyce ten Brinke, onze huurrecht advocaat Nijmegen, legt uit.

 

Verbod van onderhuur

Als uitgangspunt geldt in het algemene huurrecht dat het in gebruik geven van het huurobject aan een ander - onderverhuur dus - is toegestaan, ténzij de huurder ervan uit moet gaan dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. Dit uitgangspunt geldt echter niet voor woonruimtes! De wet bepaalt dat wanneer sprake is van een gehuurde woonruimte, de huurder niet bevoegd is de gehuurde woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Dit betekent dat onderverhuur niet is toegestaan: er is een zogenaamd 'onderhuurverbod' of 'verbod van onderverhuur'.

 

De wettelijke uitzondering: onderhuur toegestaan

Op het wettelijk onderhuurverbod geldt slechts één uitzondering: de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Onder een zelfstandige woning moet worden verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (keuken/toilet etc.) buiten de woning. Let op, de huurder dient zélf in de woning het hoofdverblijf te hebben. Bij de beoordeling of sprake is van een zelfstandige woning en het aldaar hebben van het hoofdverblijf, wordt gekeken naar alle relevante omstandigheden van het geval. Men kan bij deze constructie bijvoorbeeld denken aan hospitaverhuur, waarbij de onderhuurder een kamer huurt in de woning van de huurder.

 

Toestemming van de verhuurder

Dat de wet spreekt over een onderhuurverbod, heeft niet tot gevolg dat onderhuur in geen enkel geval mogelijk is. Zo staat het de huurder vrij om voor een onderhuurconstructie toestemming van de verhuurder te vragen. De verhuurder kan vervolgens toestemming voor onderverhuur verlenen aan de huurder, al dan niet onder bepaalde voorwaarden. Deze toestemming kan worden gegeven reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst met de huurder, maar ook tijdens de duur van de huurovereenkomst. Ondanks dat de wet bepaalt dat onderverhuur niet is toegestaan, kan de verhuurder níet onder alle omstandigheden de onderhuurconstructie weigeren. De eventuele weigering dient namelijk te worden beoordeeld aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Zo zijn er situaties denkbaar waarin van een redelijk handelend verhuurder kan worden verwacht dat hij zijn medewerking aan onderhuur verleent. Bijvoorbeeld als de huurder tijdelijk in het buitenland verblijft of bij een ‘proefsamenwoning’ in de woning van de partner, terwijl de verhuurder géén belang heeft bij het weigeren van de onderverhuur van de woning. Uitgangspunt blijft echter dat een verhuurder te allen tijde niet verplicht is om een niet toegestane onderhuurconstructie te eerbiedigen.

 

Contractsvrijheid - Advocaat Nijmegen

Uitgangspunt tussen huurders en verhuurders is en blijft 'contractsvrijheid'. Dit houdt in dat het aan partijen is - huurder en verhuurder dus - om al dan niet af te spreken of onderverhuur is toegestaan. Ook de wettelijke bepaling ten aanzien van de onderhuur is niet van dwingend recht. Dit betekent dat het een verhuurder en huurder vrij staat om af te wijken van de wettelijke regeling ten aanzien van de onderhuur. Partijen kunnen eventueel bij aanvang van de huur, nog tijdens de onderhandelingen voor een huurovereenkomst, anders overeenkomen dan in de wettelijke regel. Zo is het mogelijk dat partijen afspreken dat onderhuur wél is toegestaan, als de huurder bijvoorbeeld instemt met een hogere huurprijs of afstand doet van een van zijn rechten. Ook kan deze uitzondering (zelfstandige woonruimte/ hoofdverblijf) op het onderhuurverbod contractueel worden uitgesloten.

 

Schending onderhuurverbod

Indien een huurder de wet overtreedt door toch – zonder toestemming van de verhuurder - de woonruimte te onderverhuren, kan hij mogelijk worden geconfronteerd met een ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst. Een huurder zal bij illegale onderverhuur tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en/of onrechtmatig hebben gehandeld jegens de verhuurder. De huurder kan zich bij de rechter tegen een ontbinding verweren door voldoende te stellen en te bewijzen dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardig is in verband met de gevolgen van die ontbinding. Het is vervolgens aan de rechter om hier, op grond van alle omstandigheden, een oordeel over te geven. Zo kan bijvoorbeeld de doelstelling van een woningcorporatie een rol spelen, maar ook het belang van de huurder om een ontbinding te voorkomen. In ieder geval zal een rechter zich het volgende afvragen:

  • Zijn er contractuele afspraken gemaakt? En wat houden die afspraken in?
  • Wat staat vast ten aanzien van de aard en de mate van de onderhuur/ingebruikgeving? Denk aan duur/vakantieverhuur/bedrijfsmatig etc.
  • Wat is op grond van alle omstandigheden van het geval de weging tussen de schending (het in strijd handelen met het onderhuurverbod) en de sanctie (de ontbinding)?

Een onbevoegd overeengekomen onderhuurconstructie zal dus niet zonder meer een ontbinding rechtvaardigen. Zo zal bij een in tijd en omvang beperkte onderhuurconstructie, de ontbinding als sanctie mogelijk buitenproportioneel zijn of naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

 

Schade door illegale onderhuur

Een rechter heeft de vrijheid om de schade die een verhuurder heeft geleden ten gevolge van de wanprestatie of onrechtmatig handelen te begroten op de door de huurder behaalde winst (bijvoorbeeld de huurpenningen). Hiervoor dient aannemelijk te zijn dat de verhuurder enige schade heeft geleden. De schade kan bestaan uit het verschil tussen de onderhuurvergoeding en de hoofdhuur. Ook eventuele kosten die de verhuurder heeft moeten maken voor het opsporen van de ‘woonfraude’ kan onder de schade vallen.

 

Onrechtmatige onderverhuur en boetebeding

In de praktijk komt het regelmatig voor dat in de huurovereenkomst een beding staat opgenomen waarin het onderhuurverbod staat gekoppeld aan een boete. Deze boete komt mogelijk in aanmerking voor een matiging. Daarnaast kan het beding wellicht worden gekwalificeerd als een oneerlijk beding dat voor vernietiging vatbaar is.

 

Bescherming van de onderhuurder

In het geval de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd (door ontbinding of opzegging), dan komt de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte bescherming toe. Zo heeft de wet bepaald dat in zo’n geval de onderhuur wordt voortgezet door de verhuurder. Deze bescherming heeft de onderhuurder, óngeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd heeft plaatsgevonden en óngeacht de vraag of de verhuurder van de onderhuur op de hoogte was. De verhuurder treedt in de positie van de onderverhuurder en de onderhuurder wordt zijn huurder. De voorwaarden (bijvoorbeeld de overeengekomen huurprijs) die de onderhuurder met de huurder waren overeengekomen zijn de voorwaarden die blijven gelden tussen partijen. De verhuurder heeft de mogelijkheid om binnen zes maanden nadat hij de huur heeft voortgezet, van de rechter te vorderen dat hij zal bepalen de huur te doen eindigen. De wet geeft de verhuurder hier vier limitatieve gronden voor, waaronder de vraag of een huurder voldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast behoren misbruik (vooropgezette intenties van de huurder en onderhuurder), de huisvestigingsvergunning en een belangenafweging tot de gronden waar de verhuurder een beroep op kan doen.

 

Conclusie - advocaat onderhuur

Terugkomend op de vraag, mag u als student uw kamer onderverhuren terwijl u in het buitenland studeert? Blijkens de wet is het antwoord op deze vraag nee. De wet voorziet in een onderhuurverbod. Dit neemt echter niet weg dat het uitgangspunt contractsvrijheid is en dat anders contractueel kan worden overeengekomen. Ook is het mogelijk om toestemming te vragen van de verhuurder. In dit kader speelt de redelijkheid en billijkheid ook een rol. Bij de schending van het onderhuurverbod loopt u als huurder mogelijk het risico dat uw huurovereenkomst wordt ontbonden en dat u schadeplichtig bent. Hebt u als huurder vragen over een onderhuurconstructie, of hebt u als verhuurder een illegale onderhuurconstructie ontdekt en is bijstand gewenst? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij, advocaat Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen op. Advocatenkantoor IJzer Advocaten is specialist op het gebied van huurrecht woonruimte, ook als het om een woning in een andere plaats, bijv. Arnhem, Venlo, Den Bosch, Eindhoven, Apeldoorn of Zutphen gaat.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed