Pas op! Door verjaring kunt u de eigendom van uw grond verliezen

Onze advocaat verjaring over verkrijging door verjaring.

Verjaring is een rechtsfiguur, waarbij door tijdsverloop een verandering plaatsvindt in uw rechtspositie ten aanzien van een goed (in het geval van dit blog een stuk grond). De verkrijging (of het verlies) van een stuk grond door verjaring is anders dan in het geval de eigendom van een perceel wordt overgedragen, bijvoorbeeld bij koop/verkoop. In die situatie zijn de verkoper en koper de eigendomsoverdracht van de grond overeengekomen en ligt er een (koop)overeenkomst aan ten grondslag. Bij verjaring is het daarentegen mogelijk dat u de eigendom van uw stuk grond verkrijgt of verliest, door énkel het verloop van een door de wet bepaalde termijn. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat uw buurman een stuk grond van u (ongevraagd) in bezit heeft genomen en in bezit houdt voor een lange periode. Mogelijk kan in die situatie verjaring optreden. Tegelijkertijd is het ook mogelijk dat u door verjaring een perceel verkrijgt dat eerst aan een ander toebehoorde. Maar waar moet aan zijn voldaan om te kunnen spreken van verjaring van het eigendomsrecht met betrekking tot een stuk grond? En wat kunt u ertegen doen? Joyce ten Brinke, onze vastgoed advocaat legt over verjaring uit.

 

Overdracht eigendom grond door koopovereenkomst

Om te kunnen spreken van een rechtsgeldige overdracht - dus niet in het geval van verjaring - van een stuk grond gelden een aantal vereisten. Zo dienen de verkoper en de koper onderling een koopovereenkomst te sluiten (er dient een geldige 'titel' te zijn). Daarnaast moet de verkoper beschikkingsbevoegd zijn. Dit betekent dat u als verkoper bevoegd moet zijn om het perceel over te dragen aan een ander. Dit bent u bijvoorbeeld als u eigenaar bent van de grond. Tot slot dient aan de koopovereenkomst uitvoering worden gegeven door middel van de levering. Onroerende zaken worden geleverd door middel van een door de notaris opgestelde akte (een akte van levering), gevolgd door de inschrijving daarvan in de openbare registers voor registergoederen (het Kadaster). Als aan deze vereisten (in het kort) is voldaan, is sprake van een rechtsgeldige overdracht.

 

Inschrijving Kadaster

Het Kadaster houdt in de openbare registers bij welke rechten gelden op registergoederen. Een perceel (een stuk grond) is een onroerende zaak en daarmee terug te vinden in het Kadaster. Belangrijke informatie uit de in de openbare registers ingeschreven notariële akte, bijvoorbeeld de akte van levering, neemt het Kadaster op in de Basisregistratie Kadaster (BRK). Deze registratie geeft per perceel weer wie de eigenaar is, wat de koopsom was en welke rechten van toepassing zijn.

 

Verjaring grond / perceel

Naast de hiervoor besproken mogelijkheid van een eigendomsoverdracht, kan men ook door verjaring juridisch eigenaar worden van een stuk grond dat eerst aan een ander toebehoorde. Bij de zogenoemde bevrijdende verjaring wordt de bezitter van een stuk grond eigenaar, omdat door verloop van een termijn de oorspronkelijke eigenaar zijn vorderingsrecht verliest om opheffing te vorderen van de onrechtmatige toestand: de inbreuk op zijn eigendomsrecht. Eenvoudiger gezegd: als iemand die officieel geen eigenaar is van een stuk grond dit stuk in bezit neemt, en de officiële eigenaar onderneemt hiertegen langere tijd geen actie, dan kan de officiële eigenaar zijn recht om hiertegen actie te ondernemen door het tijdsverloop verliezen. Naast bevrijdende verjaring kan ook sprake zijn van verkrijgende verjaring, waarbij andere termijnen gelden. Deze vorm van verjaring zal ik in dit blog buiten beschouwing laten.

 

Termijn twintig jaar verjaring

In de situatie dat uw buurman een strook grond van u in bezit heeft genomen, is hij de volgens juridische maatstaven niet te goeder trouw. Hij had immers de openbare registers (het Kadaster) kunnen raadplegen. Daarin had hij kunnen zien dat u de rechtmatige eigenaar bent van het desbetreffende perceel. Dit brengt met zich dat de termijn, voordat de verjaring intreedt, twintig jaar is. De termijn van twintig jaar is langer dan in het geval wél sprake zou zijn geweest van goede trouw. De termijn vangt aan op de dag nadat de opheffing van die onrechtmatige toestand had kunnen worden gevorderd. Oftewel vanaf een dag na de dag waarop de buurman het stuk grond in bezit genomen heeft. Vervolgens hoeft uw buurman voor een geslaagd beroep op verjaring enkel voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat zijn bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende (ten minste) twintig jaar heeft bestaan. De termijn ziet dus op de onrechtmatige toestand: de inbreuk op het eigendomsrecht. Het kan daarom ook zijn dat uw buurman na achttien jaar is verhuisd en uw nieuwe buurvrouw nog maar twee jaar het (onrechtmatige) bezit heeft voortgezet. Toch zal dan uw nieuwe buurvrouw door verjaring eigenaar kunnen worden.

 

Bezit en verjaring

Van belang is op te merken dat een stuk grond alleen door verjaring in eigendom kan overgaan wanneer sprake is van bezit. Dit betekent dat het stuk grond door degene die dit houdt, voor zichzelf dient te worden gehouden. Men neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht te verschaffen. Of sprake is van bezit en niet het houden van een goed voor een ander, wordt beoordeeld naar de verkeersopvatting (algemeen gangbare maatstaven) en op grond van de uiterlijke feiten. Ter illustratie: op het moment dat partijen een bruikleenovereenkomst zijn overeengekomen is geen sprake van bezit, maar van het houden voor een ander. Men pretendeert geen eigenaar te zijn van de grond en heeft de grond slechts in bruikleen. In het geval uw buurman een hekwerk plaatst om uw perceel, zou op grond van de uiterlijke feiten mogelijk wél sprake kunnen zijn van bezit. In dit kader verdient het nog opmerking dat men niet zonder meer kan 'switchen' van houder tot bezitter. Een houder kan zichzelf niet tot bezitter maken, waardoor mogelijk verjaring kan optreden. Dit wordt ook wel het interversieverbod genoemd. Door de verjaring treedt uiteindelijk de verkrijging in ten gunste van de bezitter, ongeacht diens goede of kwade trouw.

 

Rechtszekerheid - advocaat Nijmegen

De wetgever heeft voor deze juridische constructie van verjaring gekozen zodat de rechtstoestand (de juridische toestand) weer aansluit bij de feitelijke toestand. De rechtszekerheid vereist dat na bepaalde tijd (in dit geval twintig jaar) de rechtstoestand in overeenstemming moet worden gebracht met de uiterlijke schijn. Het belang van de oorspronkelijke eigenaar en diens opvolgers dienen dus te wijken voor de rechtszekerheid binnen het rechtsverkeer.

 

Stuiting verjaring grond

Het is mogelijk om verjaring te voorkomen door de termijn te stuiten. Het afbreken van de verjaring heet stuiting. Stuiting van de verjaring kan op meerder manieren plaatsvinden: 

  • Het bezit komt terug bij de eigenaar;
  • Stuiting door erkenning;
  • Stuiting door een daad van rechtsvervolging;
  • Stuiting door een schriftelijke aanmaning en het instellen van een daad van rechtsvervolging.

Logischerwijs wordt de verjaringstermijn gestuit op het moment dat de rechtmatige eigenaar het bezit weer terugkrijgt. Hierdoor is immers een einde gemaakt aan de onrechtmatige toestand (de inbreuk op uw eigendomsrecht). Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn op het moment dat het geplaatste hekwerk om uw perceel wordt verwijderd en de (onrechtmatige) bezitter het bezit verliest. Daarnaast zal de verjaring zijn gestuit op het moment dat de (onrechtmatige) bezitter uw eigendomsrecht erkent. De buurman die uw perceel in bezit heeft kan met zoveel woorden erkennen dat hij 'schuldig' is. Dit kan schriftelijk maar ook mondeling. Een voorbeeld van erkenning zit bijvoorbeeld omsloten in het doen van een aanbod van betaling. Tot slot is het mogelijk om de verjaring te stuiten door een daad van rechtsvervolging. U kan ervoor kiezen om direct in rechte (in een gerechtelijke procedure) een eis in te stellen. Dat is het moment waarop de verjaring wordt gestuit. Daarnaast is het mogelijk om eerst een schriftelijke aanmaning te verzenden. De stuiting heeft in dat geval enkel werking als binnen zes maanden alsnog een daad van rechtsvervolging wordt ingesteld bij de rechter.

 

Onrechtmatige daad / schadevergoeding

De Hoge Raad heeft in 2017 bepaald dat de inbezitneming van een stuk grond, door een bezitter te kwader trouw, kan worden gekwalificeerd als een onrechtmatige daad. Dit betekent dat onder omstandigheden het mogelijk is om de (onrechtmatige) bezitter die door verjaring uw perceel heeft verkregen, aan te spreken op grond van een onrechtmatige daad. In dat geval kunt u als voormalige rechthebbende bij de rechter schadevergoeding vorderen. De vergoeding kan vervolgens in geld zijn óf de teruglevering van de eigendom van de verjaarde grond omvatten. Deze vordering tot schadevergoeding vereist echter de nodige oplettendheid, omdat deze vordering tot schadevergoeding mogelijk óók kan verjaren. Hiervoor gelden weer andere regels. Daarnaast dient eerst te worden beoordeeld of in uw situatie daadwerkelijk sprake is van verjaring die als een onrechtmatige daad kan worden gekwalificeerd: dat geen sprake is van te goeder trouw, maakt de inbezitnemer immers niet automatisch te kwader trouw.

 

Advocaat verjaring Nijmegen

Hebt u mogelijk te maken met de verjaring van een stuk grond en bestaat er discussie over aan wie die grond toebehoort? Of hebt u vragen over de stuiting van verjaring? Of vraagt u zich af of u een onrechtmatige daadsactie kan instellen bij de rechter voor schadevergoeding? Voor deze vragen, maar ook andere informatie over verjaring, kunt u vrijblijvend bij ons terecht. Ook kunt u bij ons terecht als u het vermoeden hebt juist een stuk grond of perceel te hebben verkregen door verjaring, maar u hier nog vragen over hebt. De advocaten van IJzer Advocaten Nijmegen voorzien u graag van nadere informatie of adviezen.

Financiering en zekerheden
Vastgoedrecht
Bouwen en verbouwen
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed