De omzettingsvergunning in Nijmegen - de stand van zaken

Het nieuwe, strenge beleid viert haar verjaardag. Hoe staan we ervoor?

Al vaker werd op deze plaats aandacht besteed aan het per 1 januari 2018 gewijzigde beleid van de gemeente Nijmegen met betrekking tot panden waarin onzelfstandige woonruimten (‘kamers’) worden verhuurd. Inmiddels zijn de geldende beleidsregels bijna één jaar van kracht.

 

Van een veilige kamer naar een leefbare omgeving

Begin april 2018 zijn de huidige ‘Beleidsregels omzetting en onttrekking zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B’ door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen vastgesteld. Met terugwerkende kracht gelden de Beleidsregels 2018 B vanaf 1 januari 2018. De Beleidsregels 2018 B brengen een aantal belangrijke wijzigingen, die ik al eerder beschreef.

Meest in het oog springend hierbij is wellicht de nadruk op de aanpak van overlast. Hierin is een duidelijke verschuiving van beleid te zien, dat eerder met name aandacht had voor de (bouwkundige) kwaliteit van woningen. In dit kader zijn bijvoorbeeld de nota ‘Aanschrijven of afschrijven’ uit 1994 en de notitie ‘Aanschrijfbeleid kamerverhuurpanden’ uit 2002 van belang. Op basis van dit beleid is - eigenlijk tot 1 januari 2018 - de aandacht van de gemeente Nijmegen met name gericht geweest op het beoordelen van de bouwkundige kwaliteit en de brandveiligheid van de betreffende panden.

Verbeteringen voor de leefbaarheid?

Dat sprake is van een stringenter beleid, zal inmiddels bekend zijn. Nieuwe omzettingsvergunningen worden enkel nog verleend als voldaan wordt aan een fysieke toets en een leefbaarheidstoets. Kostbare (bouwkundige) aanpassingen zijn daarmee niet zelden noodzakelijk. Zo zal, bijvoorbeeld, voldaan moeten worden aan de normen voor luchtgeluidsisloatie volgens NEN 5077, normen die gelden voor nieuwbouwwoningen. Panden in en rondom het centrum van Nijmegen voldoen zelden aan die normen, vanwege de relatieve ouderdom van die panden.

Dat klemt te meer daar ‘verkamering’ van een pand geen synoniem is voor ‘overlast’. Want hoewel het beeld van een studentenhuis waar veelvuldig en tot laat gefeest wordt en oude fietsen en (voor zover hiervan te onderscheiden) afval in de voortuin slingeren, gemakkelijk ontstaat, is dat niet representatief. Juist verhuurders die zorg dragen voor kwalitatief hoogwaardige en veilige woonruimte én oog hebben voor de leefbaarheid in de buurt, worden op deze manier ten onrechte als ‘probleem’ weggezet waarbij de oplossing, het voldoen aan de nieuwe, stringente normen, zodanig kostbaar is, dat kamerverhuur niet meer rendabel is óf dat het voldoen aan die normen zelfs volstrekt onmogelijk is.

Let wel: dit geldt óók voor de verhuurder die jaren geleden een woonruimte aankocht om diens studerende zoon of dochter (en niet meer dan drie vrienden) te huisvesten, die deze woning keurig onderhouden heeft en aan alle eisen van brandveiligheid voldoet, maar die niet-tijdig een omzettingsvergunning heeft aangevraagd!

Stoppen met verhuren?

Dit werpt, als vanzelf, de vraag op hoe nu verder te gaan is. Beëindigen van de huurovereenkomsten is daarbij geen sinecure; óók de huurder van een onzelfstandige woonruimte geniet, immers, verregaande wettelijke bescherming jegens diens verhuurder.

De mogelijkheid om een huurovereenkomst op te zeggen is beperkt, en bovendien afhankelijk van de termijn die overeengekomen is. Zie in dit kader een eerder bericht van Mark Wagemans. Is, evenwel, sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is rechtsgeldig opzeggen zéér lastig, zo niet onmogelijk.

Dit maakt het van belang om de beëindiging van de huurovereenkomst en, wellicht belangrijker, de voorwaarden waaronder beëindigd wordt, te bespreken met de huurders. Immers, het staat partijen vrij met wederzijds instemmen een voortijdig einde van de huurovereenkomst te bespreken. Veelal zal daarbij een (financiële) vergoeding ten behoeve van de huurder aan de orde zijn.

Dit leidt tot de niet ondenkbare situatie dat een verhuurder buiten zijn invloed niet in staat is om een omzettingsvergunning te verkrijgen, bijvoorbeeld vanwege ‘inklemming’, waarmee de verhuurder de kamerverhuur (bestuursrechtelijk!) moet staken maar dit (civielrechtelijk!) niet kan door opzegging van de huurovereenkomst. De huurder die zich dat realiseert, zal enkel willen instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst tegen een torenhoge vergoeding.

Om deze - in mijn ogen onbedoelde - gevolgen van de Beleidsregels 2018 B het hoofd te bieden, is enerzijds te bekijken in hoeverre sprake kan zijn van een ‘bijzondere omstandigheid die een strikte toepassing van (…) de Beleidsregels 2018 B onredelijk zouden maken’. De ‘hardheidsclausule’ als opgenomen in artikel 10 van de Beleidsregels 2018 B biedt daartoe de mogelijkheid om tóch een omzettingsvergunning te verkrijgen.

Daarnaast kan het lonen de mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst te bekijken. In dat kader kan de ter zake relevante tekortkoming bijvoorbeeld gevonden worden in de (blijvende) onmogelijkheid de kamers ter beschikking van de huurders te stellen. In dat geval is, overigens, wél te rekenen met een vergoeding van schade aan de huurders.

Tot besluit meen ik dat juist op dit punt een taak voor de gemeente Nijmegen is weggelegd. Immers, niet slechts de verhuurder handelt in strijd met de beleidsregels; óók de huurder negeert gemeentelijk beleid door op géén enkele wijze mee te willen werken aan het creëeren van een legale situatie. Denkbaar is daarbij dat de gemeente Nijmegen handhavend op gaat treden naar huurders.

Concluderend - advocaat omzettingsvergunning

Hiermee is, aldus, na ruim één jaar nieuw beleid geenszins een duidelijke, acceptabele oplossing gevonden voor een eerlijke verdeling van de woonruimtevoorraad, het tegengaan van overlast en het bieden van voldoende, een kwalitatief hoogwaardig en veilig aanbod van onzelfstandige woonruimten.

Gegeven is wél dat de druk op de gemeente Nijmegen om op te treden tegen overlast en ‘verkamering’ toeneemt. Van verhuurders zal in toenemende mate een actief optreden gevraagd worden.

Neem, om te bekijken wat uw mogelijkheden zijn, eens contact op met IJzer Advocaten. Ons advocatenkantoor is gespecialiseerd in vastgoed en overheid (huurrecht, omgevingsrecht, ruimtelijk bestuursrecht).

Huren en wonen
Huurrecht
Ruimtelijk bestuursrecht
Vastgoedrecht
Vergunningen, handhaving en overheid
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht