Kamerverhuurders in Nijmegen opgelet!

De regels voor kamerverhuur in Nijmegen zijn sinds 1 januari 2018 flink aangescherpt.

Nu de lokale regels voor omzettingsvergunningen flink zijn veranderd en dat behoorlijke gevolgen heeft voor verhuurders van (studenten)kamers, wordt in dit blog aan die wijzigingen uitgebreid aandacht besteed. Het blog is daardoor met name relevant voor verhuurders of woningeigenaren die van plan zijn te gaan verhuren.

 

Wat is een omzettingsvergunning?

Een omzettingsvergunning is een gemeentelijke vergunning voor het verhuren van een zelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een woning, als meerdere onzelfstandige woonruimtes, bijvoorbeeld kamers. Omdat de zelfstandige woonruimte wordt ‘omgezet’ in onzelfstandige woonruimtes, spreekt men over een ‘omzetting’ en een ‘omzettingsvergunning’. Op basis van de gemeentelijke Huisvestingsverordening kan een gemeente van een woningeigenaar eisen dat hij beschikt over een vergunning om zijn woning in kamers te verhuren. In Nijmegen is dat bijvoorbeeld de ‘Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 A’. In Arnhem de ‘Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016’.

Gemeente Nijmegen

Uitgangspunt van de Nijmeegse Huisvestingsverordening is dat voor alle woningen in de gemeente een omzettingsvergunning moet worden aangevraagd én verkregen, vóórdat de woning in kamers mag worden verhuurd. Als uitgangspunt heeft dus iedere verhuurder van kamers een omzettingsvergunning nodig voordat hij mag beginnen met kamerverhuur.

Maar: de huisvestingsverordening bepaalt óók dat een aangevraagde omzettingsvergunning slechts in bepaalde, vastgelegde gevallen mag worden geweigerd. Zo mag de vergunning worden geweigerd wanneer het behoud van de woning als zelfstandige woonruimte met het oog op het maatschappelijk woonbelang zwaarder weegt dan het opdelen van de woning in kamers (onzelfstandige woonruimten). Deze situatie doet zich vrijwel nooit voor, nu het opdelen van één zelfstandige woonruimte in kamers vrijwel altijd positief zal zijn voor het maatschappelijk woonbelang. Omzetting leidt er namelijk toe dat meer personen gebruik kunnen maken van één woonruimte. Zeker in een studentenstad als Nijmegen is dat veelal van positief, maatschappelijk belang.

De vergunning mag echter óók worden geweigerd als de omzetting naar kamers zou kunnen leiden tot een ‘onaanvaardbare inbreuk’ op het ‘geordende woon- en leefmilieu in de omgeving’ van de woning. Met deze moeilijke en enigszins vage termen wordt duidelijk gemaakt dat een vergunning ook mag worden geweigerd wanneer de buurt erop achteruit zou gaan als de woning wordt opgedeeld in kamers. Deze maatstaf heeft de afgelopen jaren al tot veel discussie geleid in Nijmegen en andere (studenten)steden, en leidt dat nog steeds. Als advocaat kamerverhuur Nijmegen krijgen wij hier veel mee te maken.

Aanscherping van de regels

Tot voor kort was de gemeente Nijmegen zeer gastvrij waar het gaat om kamerverhuur en het afgeven een omzettingsvergunning. De gemeente wilde Nijmegen als échte studentenstad profileren en stond het woningeigenaren vrijwel altijd toe hun woning om te zetten in kamers. De gemeente zag ook de noodzaak van kamerbewoning; jarenlang was er een tekort aan studentenkamers. 

Er is echter een drastische tendens de andere kant op gaande. De gemeente Nijmegen is tegenwoordig van mening dat er niet of nauwelijks nog sprake is van een tekort aan studentenhuisvesting. En voor zover er al een tekort is, vindt de gemeente dat de SSHN (Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen) in staat moet zijn dit op te lossen. Daarom zie ik als advocaat huur en verhuur (kamerverhuur) steeds vaker zaken voorbij komen, waarin een woningeigenaar en/of verhuurder verbaasd tot de conclusie moet komen dat hij van de gemeente Nijmegen (of Arnhem) geen omzettingsvergunning krijgt. In sommige situaties hebben woningeigenaren dan al de nodige onomkeerbare investeringen gedaan.  

De gemeente Nijmegen gebruikt als onderbouwing voor de weigering van een omzettingsvergunning regelmatig het argument dat de buurt erop achteruit gaat als de woning wordt opgedeeld in kamers. Vaak is het maar zeer de vraag of dit argument stand houdt. Het kan daarom zinvol zijn bezwaar te maken tegen de weigering van een omzettingsvergunning.

Wanneer heb ik een omzettingsvergunning nodig?

De aanscherping van de regels volgt niet alleen uit de hiervoor beschreven koerswijziging. Deze aanscherping volgt ook uit de wijziging van beleidsregels. Sinds 1 januari 2018 heeft de gemeente Nijmegen nieuwe beleidsregels, officieel genaamd 'Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B', die aanmerkelijk strenger zijn dan de oude. 

In de oude situatie was een omzettingsvergunning alleen vereist wanneer de woning werd opgedeeld in 5 of meer kamers, of de woning werd bewoond door 5 of meer personen, óf wanneer de WOZ-waarde van de woning minder was dan € 172.000. Gedachte achter dit laatste was dat kamerbewoning niet ten koste moest gaan van de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor personen met een lager inkomen.

Sinds 1 januari 2018 geldt een aanmerkelijk strenger regime. Eerst wordt gekeken naar de bewoning: een omzettingsvergunning is vereist wanneer sprake is van 3 of meer kamers, of bewoning door 3 of meer personen. Door de verlaging van de norm (van 5 naar 3) vallen aanmerkelijk meer woningen in de doelgroep die een omzettingsvergunning nodig heeft. De WOZ-voorwaarde speelt daarbij nu dus geen rol meer en ook bij een (relatief) hoge WOZ-waarde is nu dus een vergunning vereist. De WOZ-waarde komt wel later nog aan bod.

Fysieke toets

Wanneer een vergunning is vereist en wordt aangevraagd, wordt de aanvraag in twee stappen beoordeeld door het College van Burgemeester en Wethouders. De gemeente toetst in de eerste stap aan de 'fysieke eisen'. Daarbij wordt onder meer gedoeld op de regels in het Bouwbesluit, het bestemmingsplan, en de parkeernormen. Een aanvraag moet aan al die regels voldoen om voor toewijzing in aanmerking te komen.

Leefbaarheidstoets

Belangrijk is dat de gemeente tegenwoordig (bij de tweede stap) ook nadrukkelijk toetst aan de leefbaarheid vóór en na omzetting. De gemeente beoordeelt de leefbaarheid op basis van de Stads- en Wijkmonitor, de mate van overlast die ervaren wordt (al dan niet door bestaande kamerbewoning) en andere factoren. Verder toetst de gemeente of sprake is van goed verhuurderschap. De gehele toetsing vindt plaats door de Commissie Omzetting Woonruimte. Meer en andere toetsingsgronden dan de hiervoor genoemde kunnen ook in de beoordeling worden betrokken. 

Advocaat omzetting Nijmegen

Concluderend is het er in de gemeente Nijmegen op het vlak van de huur en verhuur van kamers de laatste jaren niet duidelijker op geworden. Voorheen kon men vrij eenvoudig vaststellen of een omzettingsvergunning nodig was en, in geval van een weigering, of deze terecht was geweigerd. Tegenwoordig wordt getoetst aan minder objectieve maatstaven, waardoor het lastiger is vast te stellen of een omzettingsvergunning terecht is geweigerd. Bovendien zijn de argumenten die worden aangedragen voor een weigering niet altijd even duidelijk of houdbaar. Het kan daarom zinvol zijn bezwaar te maken tegen de weigering van een omzettingsvergunning, zeker wanneer al de nodige investeringen gedaan zijn.

Meer informatie? Neem gerust contact op met Bart van Hoof, advocaat huurrecht Nijmegen. 

 

Huurrecht
Ruimtelijk bestuursrecht
Share
titel

Bart van Hoof

Specialist in vastgoed en overheid