Kamerverhuur. Waar moet ik op letten? - deel 2

Over kamerverhuur en het huurbeding.

Naar aanleiding van het blog ‘Kamerverhuur. Waar moet ik op letten?’ van mijn collega Bart van Hoof (https://www.ijzeradvocaten.nl/bibliotheek/kamerverhuur-waar-moet-ik-op-letten) kregen wij een vraag over de rol van een hypotheek bij de verhuur van kamers. Hoe zit het met de juridische relatie tussen een geldverstrekker die een hypotheek op het pand heeft (bijvoorbeeld een bank) aan de ene kant en de geldlener (die ook eigenaar en verhuurder is) aan de andere kant? Deze vraag beantwoord ik, huurrecht advocaat Mark Wagemans, in dit blog afzonderlijk.

 

Wat is een huurbeding?

In veel gevallen is de aankoop van een pand mogelijk geweest met de financiële steun van een financier, bijvoorbeeld een bank. Voor het geval het geleende geld niet wordt terugbetaald, heeft deze geldverstrekker naar alle waarschijnlijk een hypotheekrecht (of: ‘recht van hypotheek’) op het pand bedongen. Het recht van hypotheek is een zekerheidsrecht: als de geldlening niet wordt terugbetaald, mag de financier zich verhalen op het pand. In de akte van vestiging van dit hypotheekrecht - dit is de door de notaris opgestelde akte, waarin de hypotheek geregeld is - is vaak een 'huurbeding' opgenomen. Een huurbeding is een in de notariële hypotheekakte opgenomen verplichting die het u als eigenaar en hypotheekgever niet toestaat het pand te verhuren zonder voorafgaande toestemming van uw geldverstrekker.

Waarom een huurbeding?

Het doel van een huurbeding is om de - financiële - belangen van de geldverstrekker te beschermen. Het hypotheekrecht biedt de financier de mogelijkheid het pand openbaar te verkopen als de geldlening niet wordt terugbetaald. Met een huurbeding wil de geldverstrekker voorkomen dat de woning verhuurd is op het moment dat hij deze in het openbaar zou willen verkopen, omdat de lening niet wordt terugbetaald. Over het algemeen brengt een verhuurde woning namelijk minder op dan een woning in niet verhuurde staat. De financier wil kortom de waarde van zijn zekerheid - de waarde van de woning - met het huurbeding zoveel mogelijk beschermen. 

De geldverstrekker, meestal een bank, hecht dus veel waarde aan een huurbeding en zal er vaak ook (streng) op toezien dat dit wordt nageleefd. Potentiële kopers willen vaak een woning kopen die zij ook zelf kunnen gaan bewonen. Als er nog een huurder in de woning zit, wordt een pand voor veel mogelijke kopers minder interessant en daarom minder waard. Dit geldt overigens meestal niet voor beleggingspanden, waarbij het juist de bedoeling is een zo hoog mogelijk rendement uit huurinkomsten te halen

Positie verhuurder 

Als u als woningeigenaar in de hypotheekakte een huurbeding bent overeengekomen, dient u zich ervan bewust te zijn dat de verhuur van uw woning in strijd met dit huurbeding reden voor uw geldverstrekker kan zijn de financiering op te zeggen. Een opzegging van de financiering heeft tot gevolg dat u de openstaande lening ineens - of op zeer korte termijn - en in zijn geheel dient terug te betalen aan de bank. Als u dat niet kunt, zal het zeer waarschijnlijke gevolg hiervan zijn dat de financier het pand in het openbaar zal willen verkopen. Dit wordt ook wel executie genoemd. Naast de executie (openbare verkoop) kunt u bovendien geconfronteerd worden met een aanzienlijke restschuld. Handelen in strijd met het huurbeding kan dus verstrekkende gevolgen hebben voor u. 

Daarnaast kan het zo zijn dat u als verhuurder schadeplichtig zal zijn naar uw huurder(s). Dit omdat u als verhuurder de kernverplichting op u hebt genomen om een woning of kamer aan uw huurder ter beschikking te (blijven) stellen gedurende de huurperiode. Op het moment dat een financier zich beroept op het huurbeding, zal u daar, uitzonderingen daargelaten, niet meer toe in staat zijn. De kans is daarom aanwezig dat uw huurder u aansprakelijk zal stellen voor de schade die hij door uw tekortschieten zal lijden. 

Om vervelende verrassingen te voorkomen, doet u er als eigenaar en/of verhuurder goed aan om, voordat u woonruimte gaat verhuren, na te gaan of u zich aan een huurbeding hebt te houden. Is een huurbeding van toepassing? Overweeg dan in gesprek te gaan met de bank of uw financier om toestemming te krijgen voor de verhuur van het pand. 

Positie huurder

Een huurbeding is een contractuele bepaling: het huurbeding is afgesproken tussen de financier/bank en de eigenaar/verhuurder. Omdat een huurder in principe niets van doen heeft met het contract tussen de financier en de verhuurder, zou u misschien kunnen denken dat het huurbeding niet geldt voor de huurder.

Deze gedachte is niet juist. Een huurbeding kan een huurder rechtstreeks raken, ook al heeft de huurder nooit zelf voor het huurbeding getekend. De hypotheeknemer (de geldverstrekker/bank) kan aan de rechter vragen om het huurbeding tegen een huurder in te roepen. In de regel zal dit verzoek succes hebbenen zal de financier een vonnis krijgen waarmee hij tot ontruiming mag overgaan. Ontruiming houdt in dat de huurder de woning gedwongen, desnoods met geweld, dient te verlaten. Dus ondanks dat een huurder de schade kan verhalen op zijn verhuurder, dient hij de woning wel (gedwongen) te verlaten. Dit kan veel onzekerheid en stress opleveren. 

Kan een huurder dit doemscenario voorkomen? Ja, dat is mogelijk. Tenminste, een huurder kan bij het aangaan van een huurovereenkomst informatie inwinnen over de toepasselijkheid van een huurbeding. Dat kan op twee manieren. De huurder kan u als verhuurder vragen of een huurbeding is overeengekomen. Of de huurder kan deze informatie opvragen bij het Kadaster.

Conclusie

Probeer mogelijke problemen zoveel mogelijk te tackelen vóórdat u een huurovereenkomst aangaat. Win zoveel mogelijk informatie in. Kijk niet alleen zo goed mogelijk na aan welke wet- en regelgeving u moet voldoen, maar denk ook goed na over welke contractuele verplichtingen u al bent aangegaan. De bedoeling is natuurlijk dat u als verhuurder een zo zorgeloos mogelijke huurrelatie aangaat.

In dat kader is het ook verstandiger vooraf juridische bijstand in te schakelen in plaats van wanneer het huurbeding al tot grote problemen heeft geleid. Veelal bespaart dat uiteindelijk veel geld en zorgen. Mocht u - als huurder of verhuurder - met een dergelijk huurbeding te maken krijgen, neemt u dan gerust met mij of een van mijn collega's op. 

 

Huren en wonen
Huurrecht
Financiering en zekerheden
Vastgoedrecht
Share
titel

Mark Wagemans

Specialist in vastgoedrecht

Specificaties