Kamerverhuur. Waar moet ik op letten? - deel 1

De regels bij verhuur van kamers.

Met name in studentensteden kiezen veel mensen er tegenwoordig voor om hun woning op te splitsen in studentenkamers en deze te verhuren. Maar mag dat zomaar? En waar moet u allemaal op letten als u kamers gaat verhuren?

 

Kamerverhuur. Onze advocaat huurrecht legt uit.

Als u kamers gaat verhuren, hebt u rekening te houden met twee belangrijke juridische relaties: 1) de relatie tussen u als verhuurder met de gemeente waarin de woning staat, en 2) de relatie tussen u als verhuurder met de verschillende kamerhuurders. 

De relatie met de gemeente valt onder het bestuursrecht. U dient aan landelijke en lokale wet- en regelgeving te voldoen, voordat u kamers mag gaan verhuren. De relatie met de huurder valt onder het civiel recht (het klassieke huurrecht). De afspraken die u met uw huurder maakt kunt u deels zelf bepalen, maar deels ook niet. Een aantal rechten van de huurder zijn wettelijk vastgelegd, en hiervan mag niet worden afgeweken, ook niet in een huurcontract. 

Wat is kamerverhuur?

Kamerverhuur is de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die geen eigen toegang heeft (geen eigen voordeur) of die niet op zichzelf kan functioneren als woning. Met dit laatste wordt bedoeld dat een of meerdere belangrijke voorzieningen ontbreken, zoals een keuken of toilet. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte en kamerverhuur is het bewonen van een kamer in een studentenhuis, waarbij de keuken, het toilet en de douche door de bewoners gezamenlijk gebruikt worden. 

Als advocaten gespecialiseerd in het huurrecht krijgen wij regelmatig de vraag waarom onderscheid wordt gemaakt in zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Dat verschil is onder meer van belang voor de mate van rechtsbescherming (huurbescherming) die een huurder heeft, de maximale huurprijs die voor de woonruimte mag worden berekend, en de vraag of de huurder huurtoeslag kan krijgen. In het algemeen geldt dat een huurder van onzelfstandige woonruimte - bijvoorbeeld een studentenkamer - minder rechten heeft dan een huurder van zelfstandige woonruimte.

Bestemmingsplan en kamerverhuur 

Als u een woning door middel van kamers wil gaan verhuren, dient u eerst na te gaan of dit op basis van de landelijke en lokale wet- en regelgeving wel mogelijk is. Een eerste check kunt u doen in het geldende bestemmingsplan. Dat doe ik als advocaat bij bestemmingsplannen ook altijd. Het bestemmingsplan kunt u raadplegen via http://www.ruimtelijkeplannen.nl. Hier kunt u nagaan welke bestemming op uw woning rust, en of het u op basis van die bestemming wel toegestaan is de woning als kamers te verhuren. In sommige gemeenten, meestal studentensteden, wordt onder de definitie van ‘wonen’ niet ook verstaan kamerverhuur. Dat lijkt misschien vreemd, maar men probeert op deze manier te voorkomen dat op iedere woonbestemming ook kamerverhuur mogelijk is. Als op de woning de bestemming ‘wonen’ rust, hoeft het u dus niet zonder meer toegestaan te zijn de woning opgedeeld in kamers te verhuren. 

Als het bestemmingsplan kamerverhuur niet toelaat, kunt u bij de gemeente een vergunning (een omgevingsvergunning) aanvragen voor het handelen in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente kan het u dan toestaan om in afwijking van het bestemmingsplan kamers te verhuren.

Huisvestingsverordening en de verhuur van kamers

Naast het bestemmingsplan hebt u rekening te houden met de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Iedere gemeente dient een lokale Huisvestingsverordening vast te stellen, waarin onder meer regels dienen te staan over de mogelijkheid van kamerverhuur. Zo geldt in de gemeente Nijmegen op dit moment de ‘Huisvestingsverordening Nijmegen 2017’ en in de gemeente Arnhem de ‘Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016’. De juridische basis van de lokale huisvestingsverordening is te vinden in de Huisvestingswet. Als huurrecht advocaat bestudeer ik regelmatig gemeentelijke huisvestingsverordeningen. Hierin kan staan dat, wanneer u uw woning wil verhuren als kamers, u eerst een zogenaamde omzettingsvergunning dient aan te vragen en te verkrijgen.

Wat is een omzettingsvergunning?

Een omzettingsvergunning is een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een herenhuis, in onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld kamerverhuur. De omzettingsvergunning is geregeld in artikel 21 van de Huisvestingswet en de gemeentelijke huisvestingsverordening. 

Voordat u uw woning als kamers gaat verhuren, is het verstandig in de lokale huisvestingsverordening na te gaan of u hiervoor een omzettingsvergunning nodig hebt. Vaak heeft de gemeente beleidsregels vastgesteld, op basis waarvan wordt bepaald of een omzettingsvergunning kan worden verkregen.

Wet- en regelgeving kamerverhuur

Naast het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening, kan andere wet- en regelgeving over de verhuur van kamers eraan in de weg staan dat u direct kunt starten met de verhuur van kamers. Voldoet de woning en voldoen de kamers die u wil gaan verhuren bijvoorbeeld aan de overige regelgeving? 

Mocht het voor de kamerverhuur nodig zijn dat u de woning verbouwt, dan kan het zo zijn dat u een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig heeft (de vroegere bouwvergunning). De gemeente zal uw aanvraag voor een bouwvergunning toetsen aan het landelijke Bouwbesluit, de lokale bouwverordening, welstandseisen en het bestemmingsplan. En uiteraard zullen de woning en de kamers moeten voldoen aan de regels op het gebied van brandveiligheid. U dient, ten minste vier weken voordat de kamers in gebruik genomen mogen worden, een melding brandveilig gebruik bij uw gemeente te doen. 

Verhuur monument

Wilt u kamers in een rijksmonument of gemeentelijk monument gaan verhuren? Dan gelden in uw situatie mogelijk aanmerkelijk strengere regels, met name als het voor het realiseren van de kamers noodzakelijk is het monument in- of extern te verbouwen.

Huurovereenkomst kamerverhuur

Als u voldoet aan alle wet- en regelgeving voor de verhuur van kamers, kunt u de kamers gaan verhuren. Het is niet verplicht, maar wel verstandig om de rechten en plichten die zullen gaan gelden tussen u en uw huurder vast te leggen in een schriftelijke huurovereenkomst. Zo kan er nooit discussie ontstaan over de afspraken die zijn gemaakt.

Voor de schriftelijke huurovereenkomst kunt u natuurlijk gebruik maken van een huurovereenkomst die u op internet aantreft. Wij raden u dit sterk af, omdat deze overeenkomsten vaak zeer algemeen en soms ook juridisch onjuist zijn. Bovendien houden deze huurovereenkomsten vaak geen rekening met de wijzigingen in wet- en regelgeving die er de laatste jaren in het huurrecht zijn geweest. U doet er verstandig aan om een schriftelijke huurovereenkomst te laten opstellen door een hierin gespecialiseerde jurist, of de overeenkomst die u voornemens bent te gebruiken in ieder geval te laten nakijken door een deskundige. 

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Als advocaat huurrecht krijgen wij regelmatig de vraag hoe het nu zit met huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd. De wet- en regelgeving op het gebied van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd is recent flink gewijzigd. Hierdoor geniet een huurder doorgaans minder huurbescherming. Meer hierover leest u in dit artikel:

https://www.ijzeradvocaten.nl/bibliotheek/huurovereenkomsten-voor-bepaalde-tijd.

Als verhuurder doet u er goed aan om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst na te denken over de tijdsduur. Weet u het niet zeker? Dan is het bij kamerverhuur meestal verstandig een huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaren aan te gaan. Maar laat u dit altijd beoordelen door een huurrecht specialist.

Huurprijs kamer

In de huurovereenkomst moet onder meer afgesproken worden welke prijs de huurder voor de kamer dient te betalen. U kunt er natuurlijk voor kiezen om een hoge huurprijs te vragen, maar dan loopt u én de kans dat niemand geïnteresseerd is, én dat de Huurcommissie u terugfluit. Voor kamers gelden namelijk maximale huurprijzen die u van een huurder kunt vragen. Deze huurprijs is gebaseerd op een puntentelling. Als de huurprijs die u van de huurder vraagt hoger is dan toegelaten is volgens de puntentelling, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken een lagere huurprijs vast stellen. 

Puntentelling kamerhuur

Wilt u voorkomen dat u wordt teruggefloten door de Huurcommissie? Dan doet u er verstandig aan om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een puntentelling uit te voeren. Deze puntentelling houdt in dat voor ieder ‘pluspunt’ dat de kamer heeft een of meerdere punten kunnen worden verdiend, welke telkens een hogere maximale huurprijs vertegenwoordigen. Wilt u een professionele puntentelling laten uitvoeren? Neem dan gerust contact met ons op. Ons kantoor werkt nauw samen met bouwkundige professionals, die een puntentelling voor u uit kunnen voeren.

Servicekosten kamerverhuur

Zoals hiervoor al vermeld, dient u met de huurder af te spreken welke huurprijs moet worden betaald. Wanneer u ook andere kosten dan de ‘kale huur’ (de huurprijs voor het enkele gebruik van de woonruimte) bij de huurder in rekening wil brengen, doet u er verstandig aan hierover afzonderlijke afspraken te maken. Het is namelijk niet toegestaan een huurprijs af te spreken waarin alle kosten verwerkt zitten (een all in huurprijs): de huurder moet kunnen nagaan welke kale huur hij betaalt, en welke servicekosten hij betaalt. De servicekosten dienen namelijk jaarlijks te worden vastgesteld, waarna de verhuurder het teveel betaalde aan de huurder moet terugbetalen, of de huurder het te weinig betaalde aan de verhuurder moet terugbetalen.

Conclusie

Natuurlijk is dit overzicht niet volledig, maar hiermee hebt u in grote lijnen een idee wat er vanuit juridisch oogpunt komt kijken bij de verhuur van kamers. De advocaten van IJzer Advocaten zijn gespecialiseerd in het huurrecht en het ruimtelijk bestuursrecht (bestemmingsplannen, vergunningen en handhaving). Daarom kunnen onze experts u van een volledig en specialistisch advies voorzien wanneer u voornemens bent kamers te gaan verhuren. Wij zijn u ook graag van dienst bij het opstellen van een huurovereenkomst voor bepaalde, of voor onbepaalde tijd.

Hebt u een conflict met uw huurder of met de gemeente? Wacht dan niet met het inwinnen van juridisch advies. In beide gevallen kan het van belang zijn zo snel mogelijk te handelen. Meer informatie kunt u inwinnen bij onze specialist advocaat omgevingsrecht, Bart van Hoof, of onze specialist advocaat verhuur Mark Wagemans.

Huren en wonen
Huurrecht
Ruimtelijk bestuursrecht
Vastgoedrecht
Vergunningen, handhaving en overheid
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Bart van Hoof

Specialist in vastgoed en overheid