Indeplaatsstelling van een huurder bij een bedrijfsovername

Onder welke omstandigheden kan een verhuurder niet meer een verzoek tot indeplaatstelling in de huurovereenkomst weigeren?

Een indeplaatsstelling houdt in het kort in dat een huurder bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde (nieuwe huurder) als huurder in zijn plaats te stellen in de huidige huurovereenkomst. Een indeplaatsstelling kan alleen worden gevorderd in verband met een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.

 

Een indeplaatsstelling kan voor een huurder interessant zijn. Mede omdat in dat geval de koper van zijn bedrijf de bedrijfsactiviteiten kan voortzetten op dezelfde locatie. De verkoop van het bedrijf zal zonder locatie mogelijk minder op leveren. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een unieke locatie waardoor sprake is van goodwill. Zo zal een bakkerij gevestigd in een afgelegen straat minder waard zijn dan een bakkerij die gevestigd is in een stadscentrum.

 

De wettelijke indeplaatstellingsregeling is een bijzondere vorm van contractsoverneming. Het is weliswaar mogelijk om via 'gewone' contractsoverneming de huurovereenkomst te laten overnemen door de nieuwe beoogde huurder, maar dan is de toestemming en medewerking van de verhuurder vereist. Immers, het uitgangspunt blijft contractsvrijheid. Een verhuurder kan niet zomaar gedwongen worden een contractuele relatie aan te gaan met een andere partij. Op het moment dat de verhuurder echter geen medewerking wil verlenen, kan de huidige huurder mogelijk een beroep doen op de indeplaatsstellingregeling in de wet. Indien voldaan is aan alle wettelijke voorwaarden, kan de rechter die specifieke medewerking van de verhuurder vervangen door een gevorderde rechterlijke machtiging.

 

Voor een verhuurder kan het interessant zijn om stil te staan bij de vraag wanneer het voor hem niet meer vrij staat om een verzoek tot contractsovername en/ofindeplaatsstelling te weigeren. Dit omdat de verhuurder mogelijk het risico zal gaan lopen dat de huurder een vordering tot indeplaatsstelling zal indienen, die door de rechter zal worden verleend. Een gerechtelijke procedure kan in dat geval worden voorkomen. Eventueel kunnen partijen door onderhandelingen alsnog nader tot elkaar komen (waarbij ook het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tot de mogelijkheden kan behoren).

Om uw procespositie te kunnen bepalen, dient u op de hoogte te zijn van de wettelijke vereisten waaraan een verzoek tot indeplaatsstelling moet zijn voldaan. De rechter zal zich bij de beoordeling van de vordering vasthouden aan een vast toetsingskader.

 

Indeplaatsstelling

Voor een geslaagd beroep op de indeplaatsstellingsregeling zal sprake moeten zijn van:

  1. een huurder die (tijdig) een machtiging vordert van de rechter om een derde in zijn plaats te stellen;
  2. een bedrijfsoverdracht door de huurder aan een derde;
  3. overdracht van het bedrijf dat in de gehuurde bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;
  4. een door de huurder zelf of door een ander uitgeoefend bedrijf.

Daarnaast zal de huurder moeten beschikken over: een zwaarwichtig belang en voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

De eerste twee vereisten zullen doorgaans weinig discussie opleveren. Zo dient de huurder er rekening mee te houden dat hij tijdig (vóórdat de bedrijfsoverdracht wordt gerealiseerd) een machtiging vordert. Vaak is de eigenaar van het bedrijf ook de huurder van het gehuurde en exploiteert hij daar zélf zijn bedrijf in. De huurder is in dat geval beschikkingsbevoegd tot een bedrijfsoverdracht. Het is echter wel van groot belang dat daadwerkelijk sprake is van een bedrijfsoverdracht. De rechter beoordeelt dit aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

 

Een bedrijfsoverdracht

Om te kunnen spreken van een bedrijfsoverdracht, zullen volgens de literatuur en jurisprudentie in ieder geval de middelen moeten zijn overgedragen om het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te kunnen voortzetten. Denk bijvoorbeeld aan: de inventaris, goodwill, handelsnaam, handelsvoorraad en het personeel. Of een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht is beoogd, zal de rechter per geval bekijken. Naar mijn mening blijkt uit de praktijk dat in ieder geval geen sprake is van een bedrijfsoverdracht als:

  • enkel de inventaris wordt overgedragen;
  • enkel de exploitatierechten worden overgedragen;
  • enkel de aanwezige inboedel wordt overgedragen.

Verder blijkt uit de praktijk dat de rechter enigszins terughoudend omgaat met het vaststellen van een bedrijfsoverdracht.

Let op, het is mogelijk dat wel sprake is van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht, maar dat de koper zodanige veranderingen gaat doorvoeren dat het bedrijf onder een andere identiteit zal worden voortgezet. In dat geval kan de rechter de vordering alsnog afwijzen omdat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht. Overigens mogen wel wijzigingen in het bedrijf worden doorgevoerd, als de indentiteit van het bedrijf maar niet verandert.

Op het moment dat de huidige huurder naast zijn inventaris tevens de goodwill, handelsnaam, handelsvoorraad en het personeel overdraagt, dan is feitelijk al het ondernemingsvermogen overgedragen van het bedrijf. Toont de koper tevens aan dat de identiteit van het bedrijf grotendeels hetzelfde blijft (en binnen de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst), dan zal de rechter in dat geval vermoedelijk oordelen dat sprake is van een bedrijfsoverdracht (al heeft de rechter bij deze beoordeling veel vrijheid).

 

Corona crisis

Graag merk ik op dat er slechts plaats is voor een geslaagd beroep op de indeplaatsstellingsregeling, indien sprake is van een daadwerkelijke bedrijfsuitoefening ten tijde van de overdracht van het bedrijf. U zou zich kunnen afvragen hoe hier mee moet worden omgegaan tijdens de corona crisis. De rechtspraak heeft dit vereiste echter genuanceerd en al eerder geoordeeld dat bijvoorbeeld een staking van de uitoefening van het bedrijf, wegens gezondheidsredenen, niet per definitie een vordering tot indeplaatstelling op grond van de wet in de weg hoeft te staan. Dat de bedrijfsuitvoering op dit moment stil ligt door de coronacrisis. behoeft mijns inziens aldus een vordering tot indeplaatststelling niet in de weg te staan.

 

Zwaarwichtig belang

Indien aan voornoemde voorwaarden is voldaan, volgt er een algemene belangenafweging door de rechter. Een huurder dient een zwaarwichtig belang te hebben bij zijn verzoek tot indeplaatstelling. Het gaat hier om het zwaarwichtige belang van de huidige huurder. Het is aan de huurder om dit zwaarwichtige belang voldoende te onderbouwen. Het belang vande huurder mag louter financieel zijn. Dit is echter niet het geval indien door een aan de huurder te wijten omstandigheid een ongewenste bedrijfseconomische situatie is ontstaan. Een financieel belang kan zich ook uiten in een goede prijs voor het (nog) te verkopen in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, zodat de huurder daarmee in zijn pensioenvoorziening kan voorzien. De rechterheeft een grote mate van vrijheid om te beoordelen of de huurder een zwaarwichtig belang heeft of niet. Uit de praktijk blijkt mijns inziens dat de rechter redelijk snel een zwaarwichtig belang aanneemt. Pas als evident is dat de huurder geen zwaarwichtig belang heeft, zal de rechter daartoe beslissen.

 

Waarborgen

De rechter is verplicht (!) de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen als de voorgestelde (nieuwe) huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Het feit dat de huurder misschien wel een zwaarwichtig belang heeft, doet daar niets aan af. Het gaat om het waarborgen van een volledige nakoming van de huurovereenkomst (en niet alleen de kernbedingen van de huurovereenkomst). Uiteindelijk gaat het er vaak om of de huurder voldoende kredietwaardig is. Als de beoogde huurder niet over voldoende financiële gegevens beschikt, kan de rechter hier geen oordeel over vormen. Als er onvoldoende waarborgen zijn, dient de rechter de vordering afwijzen. In dit kader is nog van belang of de huurder beschikt over een sluitend ondernemingsplan of onderbouwde financiële prognoses. De rechter zal / kan rekening houden met:

  • de vakbekwaamheid van de beoogde huurder;
  • ervaring;
  • het financieel beheer;
  • het ondernemingsplan;
  • de uitstraling die het gehuurde zal hebben na overdracht.

De verhuurder zal vaak van de beoogde (voorgestelde) huurder verlangen dat hij een zekerheid stelt. De voorgestelde huurder kan in de praktijk een borgstellingaanbieden, het vestigen van een bankgarantie, of het vooruitbetalen van huurpenningen. Een verhuurder kan niet verlangen dat de beoogde huurder een waarborg biedt die zo ver strekt dat ze in feite failissements-proof zijn. Ja, een beoogde huurder kan een veel minder aantrekkelijke partij zijn (bijvoorbeeld een starter op de commerciële markt). Momenteel is het echter voor een verhuurder niet mogelijk om van de beoogde huurder dezelfde waarborgen te verlangen als van de oorspronkelijke huurder.

Indien aan alle voorwaarden is voldaan, komt de rechter toe aan de belangenafweging. De rechter heeft hier wederom veel vrijheid. De rechter kan dus, als aan alle voorwaarden is voldaan, alsnog de vordering tot indeplaatstelling afwijzen. Alle belangen kunnen in dit kader door partijen worden aangevoerd.

 

Voorwaarden of een last

Op grond van de wet kan de rechter aan de verleende machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Bijvoorbeeld dat de nieuwe huurder zich garant moet stellen voor de huurpenningen. Een andere last zou kunnen zijn dat de huurder verplicht is tot het storten van een waarborgsom ter hoogte van drie maanden. In het geval een rechter een voorwaarde oplegt, maar de beoogde nieuwe huurder komt deze voorwaarde niet na, dan zal de verleende machtiging niet gelden (dit geldt niet bij een opgelegde last, niet nakoming zal de verleende machtiging niet aantasten).

 

Conclusie

Terugkomend op de vraag, onder welke omstandigheden kan u als verhuurder niet meer een verzoek tot indeplaatsstelling / contractovername van de huurovereenkomst weigeren?

Het uitgangspunt is en blijft, dat de verhuurder de vrijheid heeft om een contractuele relatie aan te gaan met wie hij of zij wil. In die zin is toestemming van de verhuurder vereist, tenzij de huurder een beroep doet op de wettelijke indeplaatsstelingsregeling bij de rechter. Van belang blijft dat de rechter veel vrijheid heeft in het beoordelenvan een vordering tot indeplaatsstelling. Meerdere omstandigheden spelen hierbij een rol. Wel zou ik kunnen aangeven dat als een huurder het navolgende aantoont, er een aanzienlijke kans bestaat dat de rechter een vervangende machtiging tot indeplaatsstelling verleent. In dat geval is het wellicht verstandig om verder te onderzoeken (en onderhandelen) of partijen nader tot elkaar kunnen komen.

  • Er is sprake van een bedrijfsoverdracht, in die zin dat feitelijk al het ondernemingsvermogen is overgedragen van het bedrijf (inventaris, goodwill, handelsnaam, handelsvoorraad en het personeel); én daarnaast aangeeft dat de identiteit van het bedrijf grotendeels hetzelfde blijft.
  • De huurder toont aan dat hij een zwaarwichtig belang heeft (bijvoorbeeld door een goede koopprijs, dit kan voldoende zijn).
  • De beoogde huurder biedt voldoende (financiële) waarborgen (ofwel door het vestigen van een bankgarantie, stellen van een borg of vooruitbetalen van huur).

Hebt u als verhuurder te maken met een verzoek tot contractsovername / indeplaatstelling in de huidige huurovereenkomst? Of bent u huurder en wilt u juist een bedrijfsoverdracht realiseren mét een indeplaatsstelling? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met mij, advocaat Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Huurrecht
Financiering en zekerheden
Vastgoedrecht
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed