Bij de verhuur van winkelruimte (juridisch ook wel ‘290-bedrijfsruimte’ genoemd) wordt tussen een verhuurder en een huurder in de meeste gevallen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf (plus vijf) jaar. De mogelijkheid bestaat dat een huurder zijn onderneming in het gehuurde object op een gegeven moment niet meer wil of kan voortzetten, maar wel nog gebonden is aan de huurovereenkomst. Een indeplaatsstelling kan in zo’n geval uitkomst bieden.
Wat is een indeplaatsstelling?
Bij een indeplaatsstelling wordt de hurende onderneming overgenomen door een andere persoon/onderneming. Het is daarbij de bedoeling van de verkoper (de ‘oude’ huurder) en de koper (de ‘nieuwe’ huurder) dat de koper daarmee ook de verplichtingen uit de lopende huurovereenkomst overneemt. De indeplaatsstelling is een vorm van contractsoverneming. Indien de indeplaatsstelling doorgang vindt, is de (oude) huurder/verkoper ontslagen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die verplichtingen zijn immers overgegaan op de koper van de onderneming, tevens de nieuwe huurder.
Indeplaatsstelling en toestemming verhuurder
In het contractenrecht geldt als hoofdregel dat een contractsoverneming alleen plaats kan vinden als de wederpartij, in dit geval de verhuurder, met die overname instemt (artikel 6:159 BW). Deze hoofdregel geldt ook bij de indeplaatsstelling. Niet iedere verhuurder zal zijn goedkeuring echter geven. In mijn praktijk als advocaat huurrecht zie ik bijvoorbeeld dat toestemming wel eens wordt geweigerd door de verhuurder, omdat de verhuurder geconfronteerd kan worden met een contractspartij (de ‘nieuwe’ huurder) die hij niet heeft uitgekozen. De verhuurder kan van mening zijn dat de nieuwe contractspartij onbetrouwbaar of financieel onvoldoende stabiel is, of dat hij om andere redenen geen zaken met die persoon/onderneming wil doen. Voor de huurder bestaat dan de mogelijkheid om bij de rechter een indeplaatsstelling te vorderen. Deze vordering wordt ingeleid met een dagvaarding. Het is raadzaam voorafgaand aan een dergelijke procedure eerst overleg te voeren met een gespecialiseerde huurrecht advocaat. Voor een verhuurder is het raadzaam bij de ontvangst van een dagvaarding contact op te nemen met een huur advocaat bedrijfsruimte / winkelruimte.
Gedwongen indeplaatsstelling
Bij de verhuur van winkelruimte en vergelijkbare bedrijfsruimte is het, door middel van een gerechtelijke procedure, dus in bepaalde situaties mogelijk om buiten de wil van een verhuurder om een andere huurder in het gehuurde te stellen.
De wet stelt daarvoor een aantal cumulatieve vereisten. ‘Cumulatief’ houdt in dat aan alle genoemde eisen dient te zijn voldaan:
- indeplaatsstelling moet bij de rechter gevorderd worden (dagvaardingsprocedure);
- het moet een overdracht betreffen van een door de huurder zelf óf een door een ander uitgeoefend bedrijf;
- er moet sprake zijn van een zwaarwichtig belang;
- er moet sprake zijn van voldoende waarborgen en van behoorlijke bedrijfsvoering aan de zijde van de beoogde nieuwe huurder;
- de rechter moet, alvorens tot indeplaatsstelling over te kunnen gaan, een machtiging aan de zittende huurder geven.
Ik zal als advocaat huurrecht Nijmegen hier kort stilstaan bij het zwaarwichtig belang, omdat dat vereiste vaak tot discussie leidt. Wat moet onder een ‘zwaarwichtig belang’ verstaan worden?
Zwaarwichtig belang indeplaatsstelling
De wet bepaalt dat de huurder een ‘zwaarwichtig belang’ bij de indeplaats stelling moet hebben. Volgens de wetgever behoort de rechter bij de beoordeling van het zwaarwichtig belang enkel (!) eerst het belang van de huurder te wegen en níet dat van de verhuurder en/of van de beoogd opvolgend huurder. Pas áls de rechter heeft vastgesteld dat er een zwaarwegend belang bij de huurder is, kan vervolgens een belangenafweging plaatsvinden. Het resultaat hiervan kán zijn dat de rechter tóch tot het oordeel komt dat het belang van verhuurder moet prevaleren boven het zwaarwichtig belang van huurder.
Onder een zwaarwichtig belang kan bijvoorbeeld worden verstaan:
- de inbreng van een onderneming (eenmanszaak) in een vennootschap;
- een slecht renderend bedrijf;
- privé-omstandigheden van de huurder (bijvoorbeeld onderneming niet meer kunnen combineren in verband met de privésituatie en/of gezondheidsklachten); of
- de noodzaak om de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming te verkopen om de aankoop van een ander bedrijf te kunnen financieren.
Voorwaarde indeplaatsstelling
Als de rechter via de door de huurder opgestarte procedure een machtiging tot indeplaatsstelling verleent, heeft de rechter de bevoegdheid om aan die machtiging voorwaarden te verbinden. Zo kan de rechter de ‘nieuwe’ huurder verplichten zich garant te stellen voor voldoening van reeds vervallen huurpenningen van de oude huurder (bijvoorbeeld als sprake is van een faillissement).
Als de huurder vervolgens niet aan deze opgelegde voorwaarde(n) voldoet, wordt de machtiging achteraf beschouwd niet te zijn verleend. Dat kan weer vervelende gevolgen met zich brengen. Bijvoorbeeld dat eventuele door de nieuwe huurder aangebrachte veranderingen in/aan het gehuurde onbevoegd blijken te zijn aangebracht. De wetgever heeft dat probleem gezien en daarvoor iets bedacht. In de wet is daarvoor bepaald dat de rechter ook een last kan opleggen. Die last houdt dan een verplichting voor de nieuwe huurder in. Een voorbeeld van een last is dat de nieuwe huurder een waarborgsom moet storten ter grootte van 3 maanden huur. Wordt die door de rechter opgelegde last niet nagekomen door de huurder, dan betekent dat niet direct dat de hele machtiging voor de indeplaatsstelling van de baan is. Wel kan de verhuurder bij de rechter nakoming van de last afdwingen en bijvoorbeeld de door hem geleden schade, die het gevolg is van het niet nakomen van de last, op de huurder verhalen.
Verder heeft de rechter de vrijheid af te wijken van wat in de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen was afgesproken. Die vrijheid is echter niet onbegrensd. Zo kan de rechter niet een hogere huurprijs vaststellen.
Ik heb ook een blog geschreven over de rechtsfiguur van de ‘splitsing‘. Daarbij is weliswaar geen sprake van contractsoverneming, maar ook via die weg kan de verhuurder (gedwongen) te maken krijgen met een andere huurder.
Heeft u vragen over indeplaatsstelling, splitsing of andere huurrechtaspecten? Neem dan gerust contact met mij, Mark Wagemans, advocaat huurrecht Nijmegen, op. Onze advocaten verhuur en huur zijn bereikbaar via telefoonnummer 024 – 30 30 365 of 06 – 41 42 22 94. Per e-mail is onze huurrecht advocaat bereikbaar via mark@ijzeradvocaten.nl.
IJzer Advocaten adviseert en procedeert over verhuur en huur landelijk. U kunt ons dus ook benaderen als u geconfronteerd wordt met een verhuur-vraag of -conflict als u een winkelruimte of andere bedrijfsruimte verhuurt in bijvoorbeeld Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Ede, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Middelburg, Roermond, Roosendaal, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Venlo, Vlissingen, Zaanstad, Zoetermeer, Zutphen of Zwolle.