Huurprijzen, WOZ-waarde en procedurele aspecten

Contractsvrijheid en dwingendrechtelijke bepalingen

Het staat huurder en verhuurder in beginsel vrij om afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld over de de huurprijs die huurder bij aanvang van de huurovereenkomst moet betalen. Ook mogen partijen, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, nadere afspraken maken over de hoogte van de huurprijs, waarmee een lagere -of zelfs een hogere huurprijs overeengekomen wordt. Dit laatste kan aan de orde zijn als sprake is van, bijvoorbeeld, een verbetering aan het gehuurde. In deze bijdrage zal ik me, overigens, beperken tot de (on)mogelijkheden voor verlaging van de tussen huurder en verhuurder uitdrukkelijk overeengekomen huurprijs met betrekking tot zelfstandige woonruimten.

 

Aanbod en aanvaarding

De wet hanteert - overigens in brede zin - het uitgangspunt van ‘contractsvrijheid’, hetgeen (grosso modo) betekent dat het partijen in beginsel vrij staat al dan niet een overeenkomst te sluiten. Van belang hierbij is de (noodzakelijke) instemming van partijen met het bepaalde in de overeenkomst. Juist uit die vrijheid - uit die instemming - vloeit de gebondenheid van partijen aan hetgeen overeengekomen is, voort.

Het gevolg van dit uitgangspunt is dat bij, bijvoorbeeld, het kopen van een huis, de koopprijs van dat huis niet zozeer bepaald wordt door de intrinsieke waarde van de stenen, het hout en het glas waarmee het huis gebouwd is, maar de resultante is van onderhandelingen tussen koper en verkoper, waarbij persoonlijke overwegingen voor koper reden kunnen zijn om méér, of juist minder te willen betalen voor die specifieke woning, en persoonlijke overwegingen voor verkoper reden kunnen zijn om hiermee al dan niet in te stemmen. Dit resultaat is in beginsel voor partijen bindend. Als koper achteraf spijt heeft van zijn (te?) hoge bod, hoeft dat géén invloed op de overeenkomst te hebben. Sterker nog: als koper besluit van zijn aankoop af te zien, zal verkoper van hem (in rechte) nakoming kunnen vorderen en hem hiermee kunnen dwingen het huis tegen de afgesproken prijs af te nemen.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst geldt dit uitgangspunt evenzo, óók (zelfs) als het gaat over (zelfstandige) woonruimte. Voor wat betreft de huurprijs (met betrekking tot woonruimte) bepaalt de wet dat ‘de huurprijs geldt die partijen zijn overeengekomen’. Aanbod en aanvaarding, aldus: verhuurder verlangt een bepaalde huurprijs en huurder stemt in met betaling hiervan.

 

Uitgangspunt en uitzonderingen

Mijn vak, advocaat in Nijmegen, zou weinig interessant zijn als hiermee de kous af zou zijn. Gegeven is dat deze contractsvrijheid slechts binnen de grenzen van de wet geldt. Zeker wanneer sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte is rekening te houden met dwingendrechtelijke beperkingen aan deze vrijheid.

Gedachte hierachter is enerzijds het zwaarwegende belang (woonrecht) dat speelt en anderzijds de veronderstelde ongelijkheid tussen partijen. Dit klemt te meer wanneer sprake is van een tekort aan passende woonruimte voor een kwetsbare groep. Anders gezegd: juist mensen met een beperkt inkomen hebben behoefte aan passende, betaalbare woonruimte terwijl schaarste hieraan in de weg staat, waarmee de aspirant huurder geen reële alternatieven heeft - en dus niet anders kan dan instemmen met een (te) hoge huurprijs.

Deze gedachte brengt met zich dat huurprijzen - althans gedeeltelijk - gereguleerd zijn. In het kort komt het erop neer dat de woonruimte gewaardeerd wordt waarbij onder meer de omvang, de aanwezige faciliteiten en de staat van het gehuurde betrokken worden om aan de hand van een ‘puntenstelsel’ de maximaal redelijke huurprijs te berekenen. Opgemerkt wordt hierbij dat ten faveure van verhuurder óók acht geslagen wordt op de waarde van de woonruimte en het energielabel, om een (structureel) verlieslatende exploitatie te voorkomen en om verduurzaming te bevorderen. Bovendien geldt een zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ waarmee een onderscheid wordt gemaakt tussen een sociale-huurwoning een een vrije-sector woning.

Resumerend is, aldus, de huurprijs van een zelfstandige woonruimte te berekenen volgens dit puntenstelsel (ook bekend als het ‘woningwaarderingstelsel’), op grond waarvan een maximaal redelijke huurprijs vast te stellen is. Is deze maximaal redelijke huurprijs láger dan de liberalisatiegrens (in 2019 lag deze op € 720,42), dan is sprake van een sociale-huurwoning. Is de maximaal redelijke huurprijs hóger dan de liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrije-sector woning.

 

Overeengekomen huurprijs, maximaal redelijke huurprijs

Tot zover de theorie. In de praktijk zal, als aan het begin opgemerkt, ook de huurprijs met name vastgesteld worden op basis van marktomstandigheden (schaarste). Niet zelden zal daarmee sprake zijn van een verschil tussen de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenstelsel en de overeengekomen huurprijs, waarbij laatst genoemde overeengekomen huurprijs, in het geval van schaarste, vaak hóger zal zijn dan die maximaal redelijke huurprijs.

Dat is, overigens, géén bezwaar als de maximaal redelijke huurprijs óók hoger is dan de liberalisatiegrens. Anders gezegd: als op basis van voornoemde berekening van de huurprijs volgens het puntenstelsel c.a. vastgesteld wordt dat de maximaal redelijke huurprijs hóger is dan thans (bij aanvang van de huurovereenkomst in 2019) € 720,42, dan is sprake van een vrije-sector woning, waarmee de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs geldt, zelfs als deze (veel) hoger is dan de berekende maximaal redelijke huurprijs.

Een voorbeeld verduidelijkt dit. Stel, overeengekomen is een huurprijs van € 1.000,00 per maand. Op basis van het puntenstelsel is vast te stellen dat de maximaal redelijke huurprijs voor deze zelfstandige woonruimte € 800,00 zou belopen. Daarmee ligt de maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens, waarmee de overeengekomen (objectief wellicht té hoge) huurprijs van € 1.000,00 tussen partijen geldt. Verondersteld wordt hierbij dat de huurder die een dergelijke woning kan - en wil - betalen, niet aan te merken is als een kwetsbare huurder die (nadere) bescherming behoeft. Niet onbelangrijk hierbij is de overweging dat deze huurder wél daadwerkelijke alternatieven tot zijn beschikking heeft, zoals de aankoop van een (vergelijkbare) woning.

Dat is anders als sprake is van een woning die geschikt is - geëigend is - om gehuurd te worden door een huurder met een beperkt inkomen en beperkte mogelijkheden om aanspraak te maken op alternatieve, passende en vooral betaalbare woonruimte.

Gaan we terug naar het voorbeeld en stellen we dat op basis van het puntenstelsel de maximaal redelijke huurprijs € 600,00 zou zijn, dan is de maximaal redelijke huurprijs ónder de liberalisatiegrens gelegen. Huurder kan, alsdan, met succes leiden tot een wijziging van de huurprijs - onder omstandigheden zelfs met terugwerkende kracht! Gedachte hierachter is dat voorondersteld wordt dat de huurder weliswaar willens en wetens heeft ingestemd met een (té) hoge huurprijs, maar dat hij dit enkel gedaan heeft omdat er voor hem geen alternatief was.

 

Toetsing aanvangshuurprijs

De wet komt de huurder die in deze positie zit op twee manieren tegemoet. Eerstens heeft de huurder de mogelijkheid om binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie te verzoeken de overeengekomen huurprijs aan de hand van het puntenstelsel te beoordelen. Gevraagd wordt, alsdan, te onderzoeken wat de maximaal redelijke huurprijs is. Dit laatste is niet zonder belang; ik kom hier nog op terug.

Als die maximaal redelijke huurprijs ónder de liberalisatiegrens gelegen is én lager is dan de overeengekomen huurprijs, dan zal het verzoek van huurder tot verlaging van de huurprijs slagen. Is verhuurder het hiermee oneens dan zal hij zich (tijdig) tot de kantonrechter moeten wenden. Er vanuit gaande dat de berekening door de Huurcommissie juist is (en er zijn geen andere redenen die in de weg staan aan een verlaging van de huurprijs), dan zal de kans van slagen van deze vordering zéér beperkt zijn. De lagere huurprijs geldt daarmee vanaf aanvang van de huurovereenkomst; het teveel betaalde aan huur zal aan de huurder gerestitueerd moeten worden.

Wordt opnieuw gekeken naar het eerder gegeven voorbeeld waarin een huurprijs van € 1.000,00 overeengekomen was maar berekend was een maximaal redelijke huurprijs van € 600,00, dan zal een verzoek van huurder tot verlaging van de aanvangshuurprijs gehonoreerd worden. Verhuurder zal - met terugwerkende kracht - de teveel betaalde huur aan huurder terug moeten betalen.

Van belang hierbij - en dan heb ik een mooi bruggetje naar het volgende onderwerp - is het gegeven dat de overeengekomen huurprijs getoetst wordt. Die toets zal door de Huurcommissie gedaan worden en, zo nodig, door de kantonrechter. De kantonrechter is daarbij niet gebonden aan de bevindingen van de Huurcommissie of de positie die partijen hebben ingenomen, maar zal een eigen, volledige berekening maken en hierop zijn oordeel baseren.

 

Voorstel tot verlaging van de huurprijs

De tweede mogelijkheid voor huurder - die nadrukkelijk te onderscheiden is van de toetsingsmogelijkheid van de aanvangshuurprijs - is het doen van een voorstel tot verlaging van de huurprijs. Huurder is hiermee, anders dan bij de toetsing van de aanvangshuurprijs, niet gebonden aan een bepaalde termijn.

Deze situatie is veel sterker te zien in het licht van contractsvrijheid: het staat partijen immers vrij om ná het aangaan van de huurovereenkomst nadere afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs. In het voorkomende geval verhuurder niet instemt met het voorstel van huurder - hetgeen niet ondenkbaar is bij een verzoek om verlaging van de huurprijs - kan de huurder de Huurcommissie verzoeken de redelijkheid van zijn voorstel te beoordelen.

De beoordeling van de redelijkheid van het voorstel tot verlaging is, overigens, vergelijkbaar met de beoordeling van de aanvangshuurprijs: de Huurcommissie zal op basis van het puntenstelsel de maximaal redelijke huurprijs berekenen. Is de berekende maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens gelegen én lager (of gelijk) aan het voorstel, dan zal de Huurcommissie in beginsel oordelen dat de voorgestelde verlaging redelijk is.

Dit betekent, echter, níet dat de maximaal redelijke huurprijs tussen partijen gaat gelden en ook niet dat de lagere huurprijs met terugwerkende kracht (tot aanvang van de huurovereenkomst) te gelden heeft. Hierin onderscheidt de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel tot verlaging zich nadrukkelijk van de toetsing van de aanvangshuurprijs!

Een voorbeeld - gelijk het eerder gebruikte voorbeeld - maakt dit duidelijk. Overeengekomen is nog altijd een huurprijs van € 1.000,00. Nadat méér dan zes maanden verstreken zijn - zijnde de termijn waarbinnen de aanvangshuurprijs getoetst mag worden (tenzij sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd!) - is huurder van mening dat hij teveel betaalt. Huurder stelt verhuurder een verlaging van de huurprijs voor tot € 700,00. Verhuurder stemt hier niet mee in. Huurder wendt zich tot de Huurcommissie en verzoekt uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. De Huurcommissie zal voorts de maximaal redelijke huurprijs bepalen die, zoals wij eerder vaststelden, € 600,00 beloopt. Het oordeel van de Huurcommissie zal, alsdan, zijn dat het voorstel van huurder tot verlaging van de huurprijs tot € 700,00 redelijk is. Díe huurprijs - en niet de maximaal redelijke huurprijs van € 600,00 - zal vervolgens tussen partijen gelden vanaf de voorgestelde dag van ingang van de wijziging, welke dag ten minste twee maanden na het voorstel gelegen moet zijn.

Aldus zou ook een (nog) lager voorstel van huurder (in het voorbeeld een voorstel van € 600,00) óók als redelijk zijn aan te merken. Het staat huurder, evenwel, vrij om zelfstandig te bepalen wat hij een redelijk voorstel acht en het is aan de Huurcommissie om dát voorstel te beoordelen. Niet meer en niet anders.

Dit wordt, overigens, niet anders wanneer partijen zich niet met deze beslissing kunnen verenigen en zich tot de kantonrechter wenden. De kantonrechter zal, immers, beslissen over het punt waarom een oordeel van de Huurcommissie was verzocht, aldus de redelijkheid van het voorstel van huurder en (nadrukkelijk) níet over de hoogte van de maximaal redelijke huurprijs!

 

WOZ-waarde

Een interessante verwikkeling doet zich voor in een kwestie die in 2018 aan de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland voorlag (voor de geïnteresseerden: WR 2019/47). Overeengekomen was een huurprijs van € 650,00 waarbij verhuurder uitgegaan was van een WOZ-waarde van de woning (waarvan het gehuurde deel uitmaakte) van € 209.000,000. Huurder stelt voor een verlaging van de huurprijs tot € 531,87. De Huurcommissie acht dit voorstel niet redelijk omdat de maximaal redelijke huurprijs (uitgaande van de opgegeven WOZ-waarde) te stellen zou zijn op € 707,64.

Bij de kantonrechter stelt huurder zich, echter, op het standpunt dat de WOZ-waarde waarvan uitgegaan is, onjuist is. Immers, de WOZ-waarde ziet op het gehele pand terwijl het gehuurde slechts een (klein) deel van dat pand beslaat. Het gevolg hiervan is dat er géén WOZ-waarde voor het gehuurde voorligt, waarmee uit te gaan is van het wettelijk minimum van € 41.816,00 in plaats van de opgegeven WOZ-waarde van € 209.000,00.

Het gevolg hiervan is niet gering: het puntenaantal keldert waarmee de maximaal redelijke huurprijs, anders dan de Huurcommissie vaststelt, te stellen is op € 287,29. Daarmee is het voorstel van huurder, aldus de kantonrechter, wél redelijk. Dat voorstel - te weten een verlaging tot € 531,87 - wordt redelijk verklaard; voor het verzoek van huurder tot verlaging van de huurprijs tot € 287,29 bestaat, evenwel, geen rechtsgrond.

 

Huurprijs en WOZ-waarde

Aldus is acht te slaan op de - niet geringe - invloed van de WOZ-waarde van het gehuurde, zeker wanneer sprake is van een zelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een groter gebouw. Huurder doet er goed aan bij zijn voorstel tot verlaging van de huurprijs te beoordelen of de opgegeven WOZ-waarde daadwerkelijk betrekking heeft op het gehuurde. Is dit niet het geval en ligt er géén afzonderlijke WOZ-waarde voor het gehuurde voor, dan zal huurder in zijn voorstel tot verlaging van de huurprijs (althans primair) acht kunnen slaan op de wettelijke ondergrens voor de WOZ-waarde, waarmee de maximaal redelijke huurprijs wel eens aanzienlijk láger kan zijn, dan eerder door huurder ingeschat. Dit zou kunnen leiden tot een aanzienlijk láger voorstel dat - juridisch - aan te merken zou zijn als een redelijk voorstel.

Dit betekent dat óók voor verhuurder werk aan de winkel is. Immers, verhuurder zal óf moeten voorzien in een afzonderlijke WOZ-waardering van het gehuurde, óf aan moeten tonen dat het onmogelijk is om voor de gehuurde, zelfstandige woonruimte te voorzien in een afzonderlijke WOZ-waarde. Verhuurder heeft hierbij acht te slaan op het gegeven dat het niet kunnen voorzien in een afzonderlijke WOZ-waarde voor een zelfstandige woonruimte slechts in uitzonderlijke gevallen aanvaard wordt. Bovendien zal de WOZ-waarde op een andere wijze moeten worden vastgesteld, waarbij een (relatief eenvoudige) berekening op basis van het gebruiksoppervlakte nadrukkelijk niet volstaat.

 

Advocaat huurrecht Nijmegen

Dwingendrechtelijke bepalingen zijn van verstrekkende invloed op - bijvoorbeeld - de overeengekomen huurprijs. Om op een goede manier hiermee om te gaan is het van belang dat - voor zowel huurder als verhuurder - om voldoende en tijdig informatie te verstrekken en een (juridisch houdbaar) standpunt in te nemen. Neem hiervoor eens vrijblijvend contact op met de huurrecht advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht