Huurprijs of servicekosten

De toerekening van kapitaalslasten en onderhoudskosten aan de huurder; onderdeel van de huurprijs of via de servicekosten?

Op 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden; inmiddels ligt voor een voorstel tot wijziging van die Warmtewet (Wet tot wijziging van de Warmtewet). De Warmtewet biedt (vooralsnog) een regeling die (onder meer) ervoor zorgt dat óók sociale verhuurders en verhuurders van meer dan 25 wooneenheden in het geval sprake is van een zogenaamde ‘collectieve centrale verwarmingsinstallatie’ (bijvoorbeeld: blokverwarming) aan te merken zijn als ‘leverancier’ in de zin van de Warmtewet. Deze kwalificatie heeft verregaande consequenties voor het doorbelasten van de kosten verband houdende met de levering van warmte.

 

Verhuurder wordt leverancier van warmte

De verhuurder die, aldus, per 1 januari 2014 tevens ‘leverancier’ van warmte werd, verkreeg daarmee de (wettelijke) verplichting om warmte (ruimtewarmte) te leveren. Dit, overigens, binnen de door de Warmtewet geschetste kaders, te weten tegen redelijke voorwaarden en met inachtneming van een goede kwaliteit van dienstverlening. Denk daarbij aan maximumprijzen en aan redelijke kosten, maar ook aan een verbod op het maken van een ongerechtvaardigd onderscheid tussen gebruikers en aan een boekhoudverplichting. Bovendien kan van de ‘leverancier’ medewerking verlangd worden te streven naar besparingen, bijvoorbeeld door het laten installeren van een warmtewisselaar.

Maar: Warmtewet of servicekosten?

Met de Warmtewet ontstond óók de situatie dat op de levering van warmte door verhuurders (ik beperkt me in dit stuk tot verhuurders) naast de regeling uit de Warmtewet, óók het regime van de servicekostenregelgeving van toepassing was. Daarmee waren er - althans deels - tegenstrijdige bepalingen van toepassing, waarmee sprake was van onduidelijkheid over de verplichtingen van de huurders en verhuurders. Die samenloop werd onwenselijk geacht. Reden waarom thans voorligt een voorstel tot wijziging van de Warmtewet (overigens al sinds 2018) waaruit (onder meer) volgt dat de Warmtewet, anders dan hiervoor aangegeven, níet van toepassing wordt verklaard op verhuurders (niet zijnde sociale verhuurders).

Hiermee ontstaat, evenwel, het volgende probleem. Immers, als ‘leverancier’ van warmte in de zin van de Warmtewet kon de verhuurder via een afzonderlijke warmteovereenkomst de levering van warmte - en alle hiermee verband houdende lasten en kosten - bij de huurder in rekening brengen. Nu deze verhuurder, althans na wijziging van de Warmtewet, geen ‘leverancier’ meer is, zal de levering van warmte (en het in rekening brengen van de hiermee verband houdende lasten en kosten) via de huurovereenkomst geregeld moeten worden.

Onroerende aanhorigheden

Dan doet zich, evenwel, het volgende probleem voor. Op basis van de Warmtewet heeft de wetgever bepaald dat de kosten verband houdende met de levering van warmte én het daarmee verband houdende systeem (de cv-ketel en toebehoren) afzonderlijk - via een warmteovereenkomst - zijn te berekenen - en in rekening zijn te brengen bij huurder. Anders gezegd: het systeem voor de levering van warmte (de cv-ketel en toebehoren) zijn daarmee níet meer als onderdeel te beschouwen van het gehuurde. Dit staat haaks op de Huurwet, meer in het bijzonder de artikelen 7:233 BW en 7:237 BW, waaruit volgt de huurprijs mede omvat alle onroerende aanhorigheden die deel uitmaken van het gehuurde, zoals (uit bestendige jurisprudentie volgende) de cv-ketel en toebehoren.

Aldus bepaalt de Huurwet dat de huurprijs een optelsom is van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde en alle daarvan uitmakende onroerende aanhorigheden, waarbij uit bestendige jurisprudentie volgt dat juist de cv-ketel en toebehoren aan te merken zijn als onroerende aanhorigheden, terwijl de Warmtewet dit element los van de huurprijs in rekening brengt bij de huurder.

Anders gezegd: alle zaken die nodig zijn voor de productie en levering van (blok)warmte zijn op basis van de Warmtewet niet meer als onroerende aanhorigheden te beschouwen die wettelijk (!) deel uitmaken van het gehuurde. Dat brengt met zich dat de huurprijs - de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woonruimte inclusief onroerende aanhorigheden - níet meer omvat de zaken die betrekking hebben op de productie en levering van (blok)warmte, hetgeen met de voorgestane wijziging van de Warmtewet de vraag oproept onder welke noemer de lasten en kosten verband houdende met de productie en levering van (blok)warmte bij de huurder in rekening zijn te brengen? Opnieuw via de huurprijs (want de cv-ketel en toebehoren zijn aan te merken als onroerende aanhorigheid) of via de servicekostenregeling?

Onderdeel van de huurprijs of via de servicekostenregeling?

In dat kader liggen er inmiddels tegenstrijdige uitspraken voor. Zo oordeelde de kantonrechter in Groningen (10 juli 2018) dat het verhuurder vrijstaat bedoelde kosten via de servicekostenregeling bij huurder in rekening te brengen, terwijl de kantonrechter in Den Haag (15 februari 2018) oordeelde dat de kapitaalslasten en onderhoudskosten van de collectieve centrale verwarmingsinstallatie als onderdeel van de kale huurprijs te gelden hebben, juist omdat de cv-ketel met toebehoren als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen.

De minister van binnenlandse zaken heeft ter zake inmiddels een (concept) toelichting gegeven bij het besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten. Daarin wordt verduidelijkt (!) dat alle zaken die nodig zijn voor de productie en levering van warmte niet worden beschouwd als onderdeel van het gehuurde als zodanig, óók als deze zaken onderdeel uitmaken van het gebouw waarin het gehuurde is gesitueerd, waarmee díe zaken (dus: de cv-ketel met toebehoren) niet worden beschouwd als onroerende aanhorigheden ex artikel 7:233 BW.

In concreto betekent dit dat sinds de invoering van de Warmtewet (aldus vanaf 1 januari 2014) óók de kapitaalslasten en onderhoudskosten van de collectieve centrale verwarmingsinstallatie via de servicekostenregeling bij de huurder in rekening dienen te worden gebracht. Een visie die, overigens, niet door de Huurcommissie gedeeld wordt en die ook in de jurisprudentie niet onomstreden is.

Daarmee zou het probleem opgelost moeten zijn: het Besluit Servicekosten stelt vast dat de cv-ketel met toebehoren géén onroerende aanhorigheid is en daarmee niet tot het gehuurde behoort, waarmee de kosten niet via de (kale) huurprijs bij huurder in rekening gebracht kunnen worden.

Aanpassen middels AMvB?

Evenwel blijven daarmee een aantal zaken onduidelijk of onbenoemd. Immers, op basis van een besluit (het Besluit servicekosten) wordt thans invulling gegeven aan het begrip ‘onroerende aanhorigheid’ in de zin van de Huurwet. Kan dat zomaar?

Woningwaarderingstelsel (WWS), Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV)

Daarnaast is met de invoering van de Warmtewet óók het Woningwaarderingstelsel aangepast, waardoor de maximaal redelijke huurprijs voor woningen met blokverwarming naar beneden werd bijgesteld. Dat brengt met zich dat de verhuurder - destijds - de huurprijzen al dan niet heeft aangepast en - mogelijk - opnieuw de huurprijzen moet aanpassen c.q. het doorbelasten van de kapitaalslasten en onderhoudskosten van de collectieve centrale verwarmingsinstallatie via de servicekosten aan huurders moet gaan doorberekenen. Dat zou met zich kunnen brengen dat gesproken kan worden over een wijziging van beleid door verhuurder in de zin van de Wet op het overleg huurders verhuurder, welke wijziging instemming van de huurders(vereniging) vereist.

Advocaat huurrecht in Nijmegen

Verwacht wordt dat deze onduidelijkheden in de nabije toekomst voer voor procedures zullen zijn - en blijven. Mocht u ter zake meer informatie willen, neem dan gerust contact op met Anton Smetsers of een van de andere gespecialiseerde advocaten van IJzer Advocaten.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht