Huurovereenkomst of toch niet?

Wanneer is sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst?

Als ik maar € 50,00 per maand aan onkostenvergoeding voor mijn woonruimte betaal, is dan nog wel sprake van een huurovereenkomst? Die vraag kan spelen bij een studentenkamer, maar ook bij bijvoorbeeld een seniorenwoning. Het antwoord op die vraag heeft vergaande gevolgen. In dit blog leg ik aan de hand van een recent arrest van de Hoge Raad uit wat de belangrijkste factoren zijn bij het bepalen of er sprake is van een huurovereenkomst.

 

Advocaat huurrecht Nijmegen over huurovereenkomst

Wanneer is sprake van een huurovereenkomst? Dat is in de wet geregeld, en wel in artikel 7:201 BW. Uit dit artikel blijkt dat sprake is van huur als er voldaan wordt aan twee vereisten. 

Bij woonruimte is sprake van een huurovereenkomst als 1) (een gedeelte van) de woonruimte ter beschikking wordt gesteld (en dus door de verhuurder in gebruik wordt gegeven) en 2) er een tegenprestatie wordt geleverd. De tegenprestatie hoeft niet per se in geld uitgedrukt te worden. 

Het vereiste van ingebruikgeving van woonruimte zal meestal niet al te veel discussie opleveren. Maar wanneer is nu sprake van een tegenprestatie, zodat een huurrelatie tot stand komt?

Tegenprestatie huurovereenkomst

De invulling van het begrip 'tegenprestatie' kwam uit een ietwat onverwachte hoek, namelijk de belastingkamer van de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde op 23 juni 2017 in een belastingzaak over de vraag of een ingebruikgever van woonruimtes - de verhuurder - ook de verhuurdersheffing moet betalen. 

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moest de Hoge Raad zich eerst uitlaten over de vraag of sprake was van een huurovereenkomst. De ingebruikgever van de woonruimtes (verhuurder) in die zaak is een stichting die aan alleenstaande ouderen tegen een (zeer) gering bedrag woonruimte ter beschikking stelt. Die stichting was van oordeel dat geen sprake was van een huurovereenkomst met de ouderen, omdat de gemiddelde bijdrage voor het gebruik van de woonruimtes maar € 50,00 was. Dit geringe bedrage was volgens de stichting niet aan te merken als een tegenprestatie. 

De Hoge Raad is het niet met de stichting eens. Hij oordeelt dat sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW als:

  • de (betaal)verplichting een reële betekenis heeft;
  • deze (betaal)verplichting rechtstreeks in relatie staat tot het woongenot; en
  • er een verplichting is overeengekomen dat de gebruiker van de woonruimte daar zijn hoofdverblijf moet hebben.

Ook een lage betalingsverplichting kan tegenprestatie zijn

Met deze uitspraak van de Hoge Raad kan geconcludeerd worden dat, ook wanneer een lage (betalings)verplichting wordt overeengekomen, dit nog steeds tegenprestatie is (of kan zijn) in de zin van artikel 7:201 BW. Zelfs als door de verhuurder verlies op de exploitatie wordt geleden. Het gaat erom of de vergoeding in een directe relatie staat tot het gebruik als hoofdverblijf en het genot dat de huurder daarvoor terug krijgt. Kijkende naar de handvatten die de Hoge Raad heeft gegeven, is daar al behoorlijk snel sprake van. 

Wees er dus als verhuurder op bedacht dat met het afspreken van een (zeer) lage (betalings)verplichting niet zonder meer bepaalde verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst (zoals een verhuurdersheffing of verplichtingen uit de huurwetgeving) ontweken kunnen worden. Laat je tegelijk als huurder niet te gemakkelijk om de tuin leiden met het argument dat de erg lage vergoeding die je betaalt nu eenmaal betekent dat je minder rechten hebt. 

Mocht u als huurder of verhuurder meer informatie willen over de vraag of in uw geval sprake is van een huurovereenkomst of mocht u bijvoorbeeld willen weten welke verplichtingen in een huurovereenkomst wel kunnen worden uitgesloten en hoe dan, neemt u dan gerust met mij, huurrecht advocaat Nijmegen, op.

 

Zie voor het arrest van de Hoge Raad: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2017:1131.

Huren en wonen
Huurrecht
Share
titel

Mark Wagemans

Specialist in vastgoedrecht

Specificaties