Huisvestingsverordening en bestuurlijke boetes

Een nieuwe stap in de aanpak van illegale kamerverhuur: verhuurder, let op!

Met ingang van 1 januari 2018 wijzigde de gemeente Nijmegen het beleid met betrekking tot de verhuur van onzelfstandige woonruimten. Inmiddels hebben de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 en 2017 plaats gemaakt voor de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 waarmee de aanpak van ongewenste kamerverhuur, kracht wordt bijgezet.

 

Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B - hoe zat het ook alweer?

Van oudsher voerde de gemeente Nijmegen een relatief liberaal kamerverhuurbeleid. Reden hiervoor, zo volgt uit de toelichting bij de Beleidsregels onttrekking en omzetting 2013, is de aanwezigheid van een flinke studentenpopulatie die bijdraagt aan de ‘kennisstad Nijmegen’ en, bovendien, aan het ‘karakter en de sfeer van de Nijmeegse stedelijke samenleving’. Concreet betekende dit (althans tot 2013) dat vrijwel iedere aanvraag voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige wooneenheden (‘kamers’) zonder problemen gehonoreerd werd. Meedoen was winnen, zo gezegd.

Echter, het ongebreideld verlenen van omzettingsvergunningen leidt óók tot problemen. Vermindering van de leefbaarheid door overlast, verval (of zelfs verkrotting) van panden en een gebrekkige uitstraling door slecht of achterstallig onderhoud, (brand)onveilige situaties en, niet in de laatste plaats, een oplopend tekort aan betaalbare, eengezinswoningen voor kwetsbare groepen zijn de ongewilde en ongewenste gevolgen van een té liberaal beleid.

Het belang van een goede en veilige huisvesting voor een groeiende groep studenten enerzijds en de - evidente - belangen van de omgeving anderzijds hebben ertoe geleid dat vanaf 2013 een vergunningstelsel van kracht was, waarbij de verhuur van goedkope, grondgebonden eengezinswoningen onaantrekkelijk werd gemaakt en de verhuur van vijf of méér kamers een omzettingsvergunning behoefde.

Op zichzelf geen verkeerde ontwikkeling. Verkamering - althans de woonruimtevoorraad en de woonruimteverdeling - wordt gereguleerd middels beleidsregels van de gemeente Nijmegen, die de gemeente Nijmegen vaststelt op basis van de Huisvestingsverordening Nijmegen en de Huisvestingswet. Overlast, verkrotting en (brand)veiligheid wordt op basis van andere regelgeving, zoals het Bouwbesluit en de Woningwet, aangepakt. Probleem, echter, is dat óók vanaf 2013 slechts zéér beperkt handhavend werd opgetreden tegen deze genoemde problemen waarmee die problemen, als vanzelfsprekend, beleven bestaan.

Eind 2017 heeft de gemeente Nijmegen hierin reden gezien de beleidsregels ten aanzien van de verkamering van zelfstandige woonruimten aan te scherpen. Het resultaat hiervan - althans het voorlopige resultaat hiervan - is terug te vinden in de thans vigerende Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B. Kort en goed stellen deze beleidsregels de grens waarboven beschikt moet worden over een omzettingsvergunning op drie onzelfstandige wooneenheden (in plaats van op vijf) én worden zogenaamde fysieke eisen (bouwkundige staat, brandveiligheid) en leefbaarheidsnormen (overlast) aan het verkrijgen van een omzettingsvergunning verbonden.

Strengere normen leiden tot minder overlast?

Als gezegd, duiden de Beleidsregels onttrekking, samenvoegen en omzetting 2013 een scala aan problemen die samenhangen met de - ongebreidelde - verkamering van woningen. Die beleidsregels, tezamen met (onder meer) het Bouwbesluit, de Woningwet en bestemmingsplannen boden een gedegen wettelijke basis om de gesignaleerde problemen aan te pakken.

Desondanks blijft er sprake van overlast, van een tekort aan betaalbare woningen en van onveilige, slecht onderhouden panden. Reden genoeg om, aldus, per 1 januari 2018 het beleid ten aanzien van kamerverhuur aanzienlijk aan te scherpen met de inmiddels bekende - beruchte - Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B.

Is daarmee dan een einde gekomen aan de door omwonenden ervaren overlast? Verkeren daarmee de verkamerde panden in een betere en veiligere staat? Een rondgang langs verschillende lokale media laat een volstrekt ander beeld zien. Zolang normen niet - of nauwelijks - gehandhaafd worden komt er geen einde aan overlast en verkrotting. Als niet gezorgd wordt voor ruimte en mogelijkheden om betaalbare woningen te bouwen, blijft er sprake van een tekort. Het probleem bij de - al dan niet goedwillende - verhuurder neerleggen, maakt dit niet anders.

Maar: boetes?

Verhuurder, let op! Met ingang van 7 februari 2019 is de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 in werking getreden. In het kader van de verkamering van zelfstandige woningen is van belang dat de bepalingen betreffende het opleggen van een bestuurlijke boete werden aangepast.

Van belang daarbij is dat voorheen de mogelijkheid bestond om een boete van ten hoogste € 5.000,00 op te leggen als sprake was van verkamering zonder omzettingsvergunning. Bij herhaling kon die boete verhoogd worden; als de verhuurder bedrijfsmatig verhuurde, golden eveneens hogere boetebedragen.

Inmiddels wordt niet meer gesproken over een boete van ten hoogste € 5.000,00 maar voorziet de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 in diverse bijlagen waarin - zo lijkt het althans - gefixeerde boetes zijn opgenomen voor de verschillende overtredingen. Verhuren zonder omzetting? Dat kost € 5.000,00. Niet naleven van de voorschriften? Opnieuw een boete van € 5.000,00. Is er sprake van herhaling? Dan komt er nog eens € 7.500,00 bovenop.

Legaal, illegaal en weer legaal?

Zoals al eerder besproken, zagen verhuurders van woningen met ten hoogste vier onzelfstandige wooneenheden (kamers) zich - letterlijk! - van de ene op de andere dag geconfronteerd met een ‘illegalisering’ van de exploitatie van de door hen verhuurde woning. Diende die verhuurder op tijd een aanvraag omzettingsvergunning in - en voldeed die verhuurder toevallig aan de voorwaarden - dan was er niks aan de hand.

Was de verhuurder, echter, te laat of kon de verhuurder niet aantonen dat hij in de zes maanden voorafgaand aan het van kracht worden van de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B onafgebroken vier kamers verhuurde, dan zal die verhuurder moeten voldoen aan de huidige, stringente normen.

Hieraan voldoen kan, echter, in een aantal gevallen, volstrekt onmogelijk zijn. Zo wordt van de verhuurder verlangd dat hij beschikt over voldoende parkeergelegenheid voor fietsen, op eigen terrein. Dat is prima te realiseren als het betreffende pand beschikt over een (voor)tuin; een bovenwoning heeft zulks niet. Daarmee zou het volstrekt onmogelijk zijn een tot 1 januari 2018 bestaande, volkomen legale situatie weer te legaliseren. Ophouden met verhuren, aldus.

Probleem waar de gemeente Nijmegen aan voorbij gaat, is dat de huurders van die kamers op basis van dwingendrechtelijke wetgeving, huurbescherming genieten. Die huurbescherming ziet erop dat het eindigen van de huurovereenkomst niet, althans niet zonder meer, mogelijk is zónder instemming van de huurder.

Anders gezegd: de gemeente Nijmegen maakt het volstrekt onmogelijk een voorheen volkomen legale situatie die met een enkele pennenstreek ‘ge-illegaliseerd’ werd weer te legaliseren, verbind aan het, alsdan, bestaan van een illegale situatie zéér verregaande sancties terwijl de ‘overtreder’ - de verhuurder - wettelijk met handen en voeten gebonden is aan diens huurder en daarmee géén einde kan maken aan de ineens ontstane illegale situatie…

En daarmee resteert de vraag: zijn hiermee de al in 2013 gesignaleerde problemen opgelost? Het antwoord hierop vindt u eenvoudig terug in diverse lokale media.

Advocaat bestuursrecht én huurrecht in Nijmegen

IJzer Advocaten beschikt over gedegen kennis en kunde op het gebied van zowel ruimtelijk bestuursrecht als huurrecht. Bovendien werken wij samen met - bijvoorbeeld - adviesbureaus voor ruimtelijke ontwikkeling en met bouwkundigen. Daarmee kan IJzer Advocaten u voorzien van duidelijk advies over úw specifieke situatie en, waar nodig, u bijstaan in een procedure. Neem hierover - vrijblijvend - contact op met een van de advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Huren en wonen
Huurrecht
Ruimtelijk bestuursrecht
Vastgoedrecht
Vergunningen, handhaving en overheid
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht