Het eindigen van de huurovereenkomst

De beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden: onze advocaat huurrecht geeft een nadere toelichting.

Stel: u verhuurt uw woonruimte aan een huurder en u wilt graag de huurovereenkomst tussentijds beëindigen. U weet dat een huurovereenkomst niet zonder meer kan worden beëindigd; daar gelden namelijk specifieke wettelijke opzeggingsgronden voor. Dit betekent níet dat dit de enige mogelijkheid is om een huurovereenkomst te beëindigen. Een huurovereenkomst kan, immers, met wederzijds goedvinden tussentijds worden beëindigd. Hiervoor hoeft géén sprake te zijn van een wettelijke opzeggingsgrond. Hoe dat verder zit, zal ik in dit blog nader toelichten.

 

Wederzijds goedvinden

De wet bepaalt dat als de huurder en verhuurder ná het ingaan van de huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst sluiten, de wettelijke opzeggingsformaliteiten niet van toepassing zijn. Dit betekent dat de verhuurder geen rekening hoeft te houden met een eventuele verplichte aanzegging, met opzeggingstermijnen of met specifieke opzeggingsgronden. De huuropzegging verschilt daarmee van de beëindiging met wederzijds goedvinden. Zo is een huuropzegging van de verhuurder een eenzijdige rechtshandeling. Het beëindigen van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is, daarentegen, tot stand gekomen doordat partijen samen hebben besloten (zonder tussenkomst van een rechter) de huurovereenkomst te beëindigen. Partijen sluiten in dat geval een beëindigingsovereenkomst.

Vormvoorschriften beëindigingsovereenkomst

Opmerking verdient dat een beëindigingsovereenkomst die is overeengekomen vóórdat de huur is ingegaan, niet rechtsgeldig is. Vereist is namelijk dat de beëindigingsovereenkomst is gesloten nadat de huur is ingegaan. Hiermee moet worden voorkomen dat de huurder al bij voorbaat (impliciet gedwongen) afziet van zijn rechten op huurbescherming. De wet heeft verder geen bijzondere voorschriften voorgeschreven voor de vorm van de beëindigingsovereenkomst. Toch is het, om een bewijsprobleem te voorkomen, raadzaam om dit op schrift - met ondertekening door partijen - vast te leggen (bijvoorbeeld in een vaststellingsovereenkomst).

Opzegging gevolgd door instemming

De verhuurder kan zijn wens om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen ook tot uitdrukking brengen in de vorm van een huuropzegging, waarna de huurder schriftelijk met de beëindiging instemt. Ook dan is sprake van het beëindigen van de huur met wederzijds goedvinden. Van belang is dat de wet voor deze wijze, om met wederzijds goedvinden tot een einde van de huur te komen, wél een vormvoorschrift heeft voorgeschreven. De huurder dient namelijk schriftelijk en ondubbelzinnig te hebben ingestemd met de huuropzegging.

Voldoende concreet

Uitgangspunt is dat de verhuurder op concrete wijze aan de huurder moet mededelen dat hij de huur wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren. Zoals reeds besproken kan dit in de vorm van een opzegging gevolgd door een instemming, of door het voorstel tot het sluiten van een beëindigingsovereenkomst. Pas als de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen, kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming. Dit betekent dat als de beëindiging van de huurovereenkomst die afhankelijk wordt gesteld van een (onzekere in de toekomst liggende) verhuizing, nog géén sprake kan zijn van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Er bestaat in dat geval immers nog geen duidelijkheid over het concrete tijdstip, waarop de verhuurder de huurovereenkomst wenste te beëindigen.

Onduidelijkheid?

Wilt u als verhuurder een huurovereenkomst beëindigen? Wees u er van bewust dat het mogelijk is om in samenspraak met de huurder tot een huurbeëindiging te komen. Ook vormt deze wijze van het eindigen van een huurcontract een mogelijkheid om een onjuiste opzegging te ‘corrigeren' en om de afkoop van huurrechten mogelijk te maken. In de praktijk wordt hier dan ook veelvuldig gebruik van gemaakt.

Advocaat huurrecht in Nijmegen

Loopt u tegen problemen aan bij de beëindiging van de huurovereenkomst? Neem dan gerust contact op met mij of met een van de andere advocaten van IJzer Advocaten.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed