Gewijzigd beleid kamerverhuur in Nijmegen: zorgvuldig beleid?

Nieuwe eisen aan een omzettingsvergunning gelden inmiddels óók voor bestaande omzettingen!

Al eerder werd op deze plaats aandacht gevraagd voor gewijzigd beleid van de gemeente Nijmegen met betrekking tot onzelfstandige woonruimte (‘kamerverhuur’). Inmiddels worden vergunningaanvragen getoetst aan de huidige, strenge voorwaarden. Dit geldt niet alleen voor nieuwe omzettingen; ook voor vergunningaanvragen voor bestaande, vóór 1 januari 2018 gedane omzettingen zijn deze strengere voorwaarden onverkort van toepassing.

 

‘Een omzetting in maximaal vier kamers was in Nijmegen tot voor kort vergunningvrij’

 

Het volgende doet zich voor. De eigenaar van een woning in Nijmegen wil die woning opdelen in vier onzelfstandige woonruimten. Deze kamers wil de eigenaar gaan verhuren aan, bijvoorbeeld, studenten. Vond deze omzetting vóór 1 januari 2018 plaats, dan werd aan de hand van de Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 beoordeeld of een vergunning op basis van de Huisvestingswet noodzakelijk was. In het kort was een omzetting in (maximaal) vier kamers vergunningvrij.

Omzetting in kamers kan voor de eigenaar van een woning zinvol zijn. Gedachte hierbij is dat in een studentenstad als Nijmegen, de vraag naar betaalbare kamers het aanbod overstijgt. Hierdoor stijgt de huurprijs en, daarmee, het rendement van de verhuurder. Nadeel is, evenwel, dat door omzetting het aanbod betaalbare eengezinswoningen daalt. Daarnaast speelt mee dat bij kamerverhuur de vrees voor overlast bestaat.

 

‘De gemeente Nijmegen ontmoedigt kleinschalige kamerverhuur’

 

De geschetste belangen zijn eenvoudig, evenals de hierop gebaseerde rechtvaardiging voor het wijzigen van beleid. Immers, het belang van voldoende betaalbare woningen voor mensen met een beperkt inkomen - en het belang van een ongestoord woongenot - zal bij eenieder prevaleren boven het behalen van voldoende rendement. In dat licht is het misschien zelfs vanzelfsprekend dat de gemeente Nijmegen door het stellen van strenge voorwaarden, kleinschalige kamerverhuur ontmoedigt.

Dit ligt, evenwel, genuanceerder. Uitgangspunt van de Huisvestingswet is, immers, dat inbreuken op het eigendomsrecht en de vrijheid van vestiging tot een minimum beperkt worden. Bovendien, door kleinschalige kamerverhuur te ontmoedigen, blijven weliswaar betaalbare eengezinswoningen behouden, maar ontstaat voor de groep die aangewezen is op onzelfstandige woonruimte een (zelfde) probleem. Tot slot zou je kunnen stellen dat het woonmilieu en de leefbaarheid - wellicht - beter gediend zijn door daadwerkelijk op te treden tegen overlast. Wet- en regelgeving geven de gemeente hiervoor voldoende middelen.

Waarom nu deze - misschien wat gekleurde - beschouwing? Begin april 2018 zijn door de gemeente Nijmegen eerder bedoelde beleidsregels vastgesteld. Van de gemeente mag verlangd worden dat acht geslagen wordt op alle relevante belangen. Vastgesteld moet, evenwel, worden dat op dit moment een aanzienlijke groep tussen de spreekwoordelijke wal en het schip terechtkomt. Ik licht dit toe.

 

‘Advocaat huurrecht: met terugwerkende kracht is een volkomen legale situatie, ge-illegaliseerd’

 

Tot 1 januari 2018 was (sec) het omzetten van een woning in niet meer dan vier kamers in beginsel toegestaan en vergunningvrij. Met de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018B is - uiteindelijk - per 3 april 2018 de situatie gecreëerd dat met terugwerkende kracht een bestaande, volkomen legale situatie, per 1 januari 2018 illegaal bleek.

De enige mogelijkheid om deze ‘ge-illegaliseerde’ toestand te herstellen was middels het aanvragen van een omzettingsvergunning. Anders dan bij nieuwe omzettingen - omzettingen vanaf 1 januari 2018 - bestond de mogelijkheid aanspraak te maken op overgangsrecht. Alsdan zou níet voldaan hoeven te worden aan de nieuwe, strengere regels.

Op dit overgangsrecht, echter, kan slechts gedurende zes maanden - te rekenen vanaf 1 januari 2018 - aanspraak gemaakt worden. Anders gezegd: op het moment dat de beleidsregel wordt gepubliceerd, is de termijn om aanspraak te maken op overgangsrecht al voor meer dan de helft verstreken! Daar komt bij dat toepassing van het overgangsrecht vereist dat tussen 1 juli 2017 en 1 januari 2018 telkens sprake was van kamerverhuur. Een eis waaraan onmogelijk - althans uitsluitend volstrekt toevallig - voldaan kan worden. Dit klemt te meer als de betreffende eigenaar zelf niet in Nijmegen woont en daarmee maar zéér beperkt op de hoogte is van (mogelijke) beleidswijzigingen.

 

‘Strijd met zorgvuldigheid en rechtszekerheid leiden tot onrechtmatig beleid’

 

Dit wringt. Dat problemen aangepakt moeten worden staat als een paal boven water, maar dat rechtvaardigt niet dat aanzienlijke (financiële) problemen als voldongen feiten worden neergelegd. Ik meen dat, alsdan, de rechtmatigheid van regeling te toetsen is aan het recht. In dat kader is een uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven van 10 november 2005 interessant waarin het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel de rechtmatigheid van de betreffende beleidsregel in twijfel trokken.

Dit gezegd hebbende, meen ik dat er recht en reden bestaat vooraleerst het overgangsrecht van toepassing te laten zijn op aanvragen tot 9 oktober 2018 (zes maanden te rekenen vanaf het moment van bekendmaking en niet het moment van inwerkingtreding van de beleidsregels 2018B), voorts dat de eis dat al vanaf 1 juli 2017 (en ononderbroken) sprake moest zijn van kamerverhuur apert onredelijk is.

Meer informatie of een vrijblijvend gesprek? Neem gerust contact op met IJzer Advocaten.

Huren en wonen
Huurrecht
Ruimtelijk bestuursrecht
Vastgoedrecht
Vergunningen, handhaving en overheid
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht