Geldige besluiten van een Vereniging van Eigenaars?

Over de ongeldigheid van geldige besluiten van een VvE

Binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden beslissingen genomen op grond van het ‘meeste-stemmen-gelden-principe’. Daarmee is het niet ondenkbaar dat een bepaalde beslissing voor een deel van de appartementseigenaren onwelgevallig is. Ook als voldaan is aan alle formele eisen die de statuten en het (model)reglement stellen bestaat de mogelijkheid de geldigheid van een dergelijk besluit ter discussie te stellen.

 

Appartementsrecht en een Vereniging van Eigenaars - hoe zat het ook alweer?

Een gebouwde, onroerende zaak, bijvoorbeeld een huis, is in beginsel als één eigendomsrecht te beschouwen. Het huis is daarmee slechts in zijn geheel te verkopen (‘over te dragen’). Er kunnen, echter, goede redenen zijn om dit huis in delen te splitsen en die delen, afzonderlijk van elkaar, aan verschillende partijen te verkopen. Dat opdelen van - in dit geval - een woning heet splitsen in appartementsrechten. Let wel: iedere gebouwde onroerende zaak is in beginsel te splitsen. Hoewel ik als voorbeeld een woning gebruik, kan ook gesplitst worden in verschillende kantoor- of winkelruimten of een een combinatie daarvan. De mogelijkheden zijn schier eindeloos.

Een belangrijk gevolg van het splitsen in appartementsrechten is dat er een onderscheid ontstaat tussen tussen privé delen en gemeenschappelijke delen. De bestemming van deze te onderscheiden delen is daarbij van belang; is een deel bestemd om als afzonderlijk geheel gebruikt te worden door enkel de betreffende appartementseigenaar, dan is veelal sprake van een privé gedeelte.

Het onderscheid is niet zonder belang. Een appartementseigenaar is gerechtigd tot het exclusieve gebruik van zijn privé gedeelte en gehouden dit privé gedeelte op eigen kosten te onderhouden. Dit geldt niet voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Voorbeelden van gemeenschappelijke gedeelten zijn het trappenhuis, het dak of de buitengevel. De kosten van - bijvoorbeeld - onderhoud komen voor rekening van de alle appartementseigenaars.

Deze gezamenlijke appartementseigenaars zijn, van rechtswege, verenigd in een Vereniging van Eigenaars. Het is niet mogelijk om als afzonderlijke appartementseigenaar het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaars op te zeggen; je bent als lid aan deze vereniging gebonden of je dat nu leuk vindt of niet!

Binnen een Vereniging van Eigenaars wordt (onder meer) besproken op welke wijze de gemeenschappelijke delen onderhouden worden, hoe dit wordt betaald (mogelijk dat een lening afgesloten wordt) en wie het onderhoud uitvoert. De statuten van de Vereniging van Eigenaars en het (model)reglement geven daarbij een kader van onderwerpen waarover binnen de Vereniging van Eigenaars beslissingen te nemen zijn en de wijze waarop - geldige - beslissingen tot stand komen.

 

Geldige besluiten van de Vereniging van Eigenaars

Hieruit volgt dat de gezamenlijke appartementseigenaars binnen de Vereniging van Eigenaars kunnen komen tot besluiten die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen, waaraan alle appartementseigenaars gebonden zijn. De geldigheid van die besluiten zal daarmee vooraleerst te toetsen zijn aan de bevoegdheid van de Vereniging van Eigenaars (anders gezegd: mag de Vereniging van Eigenaars over dit specifieke onderwerp een beslissing te nemen?), voorts aan procedure eisen (anders gezegd: is de beslissing op de voorgeschreven wijze genomen?).

De conclusie daarvan zou zijn dat een beslissing die een Vereniging van Eigenaars binnen de grenzen van haar statuten en (model)reglement neemt met inachtneming van de juiste procedure, in beginsel geldig is en alle appartementseigenaars bindt.

 

Belangenverstrengeling

Een uitzondering hierop biedt de regeling van de stemrechtontzegging (of: het stemverbod). De regeling ziet op de situatie dat een stemgerechtigde, zoals een appartementseigenaar binnen een Vereniging van Eigenaars, benevens zijn belangen als appartementseigenaar, óók in een andere hoedanigheid een belang heeft bij een bepaalde uitkomst. Denkbaar is, alsdan, een zekere mate van belangenverstrengeling. Een voorbeeld - uit de praktijk - maakt de werking hiervan duidelijk:

Een kantoorgebouw is eigendom van een (bouw)onderneming. Het kantoorgebouw wordt door de onderneming (althans in opdracht van de onderneming) verbouwd en voorts gesplitst in (woon)appartementen. Bij de oplevering van die appartementen blijken een veelheid aan gebreken te bestaan. De onderneming wil hierover een schikking treffen; de Vereniging van Eigenaars legt dit verzoek voor aan haar leden. Één van de appartementen is eigendom van de bestuurder en (enig) aandeelhouder van de onderneming.

Hoewel in het voorbeeld nog een veelheid aan andere - telkens zonder meer relevante - vragen opwerpt (zoals: is dit überhaupt een besluit dat door de Vereniging van Eigenaars genomen mag worden?), wordt in het kader van dit stuk met name gekeken naar de twee tegenstrijdige belangen die de appartementseigenaar tevens bestuurder en (enig) aandeelhouder heeft bij de gevraagde beslissing.

Enerzijds, immers, is denkbaar het belang van de appartementseigenaar dat zijn appartement - of het appartementsgebouw - zonder gebreken wordt opgeleverd conform de met de (bouw)onderneming gesloten overeenkomst. Anderzijds is zonder meer denkbaar het financiële belang dat de bestuurder en (enig) aandeelhouder heeft bij het bereiken van een (minimale) schikking.

Sterker nog: denkbaar is dat de betreffende appartementseigenaar slechts een zéér beperkt belang heeft bij het oplossen van de gebreken die - mogelijk - enkel zien op andere appartementen. Daarmee is de vraag gerechtvaardigd of de stem van deze appartementseigenaar mag meetellen bij het nemen van een beslissing hierover door de Vereniging van Eigenaars.

De mogelijkheid het stemrecht te beperken - of zelfs geheel te ontzeggen - volgt uit de wet en biedt ‘rechtspersonen’ de bevoegdheid om een regeling op te nemen, bijvoorbeeld in de statuten of het (model)reglement, omtrent het opleggen van een stemverbod voor ‘leden, aandeelhouders of leden van een orgaan van een onderneming’ bij (mogelijke) belangenverstrengeling.

En juist hier lopen we tegen een het probleem aan dat de regeling van ‘regelend recht’ is, hetgeen betekent dat een vereniging - en dus ook een Vereniging van Eigenaars - niet verplicht is een regeling op te nemen waarin het stemrecht wordt ontzegd bij (mogelijke) belangenverstrengeling. Anders gezegd: het is niet verboden om mee te stemmen als sprake is van een (zelfs evident) tegenstrijdig belang.

Bekijken we eerst de situatie dat er wél een regeling voor het ontzeggen van het stemrecht in de statuten of het (model)reglement is opgenomen, dan is de vraag naar het bereik van het stemverbod van belang. Anders gezegd: welke besluiten zijn onder het stemverbod te scharen? De grens hiervoor is niet bijzonder lastig te nemen. In een uitspraak uit 2011 oordeelde de rechter dat in het geval ‘een zekere belangenverstrengeling zeer wel denkbaar is’ het ontzeggen van het stemrecht aan een lid, de geldigheid van een besluit niet in de weg staat. Uitgangspunt lijkt daarmee te zijn dat persoonlijke belangen van een appartementseigenaar in een andere hoedanigheid dan die van appartementseigenaar al voldoende zijn om toepassing te kunnen geven aan een stemverbod.

 

Redelijkheid en billijkheid

Maar wat nu als er géén regeling voor de ontzegging van het stemrecht in de statuten of het (model)reglement is opgenomen? Rekening is ermee te houden dat een stemverbod slechts zelden in de statuten van een Vereniging van Eigenaars is opgenomen en dat slechts het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 een regeling kent voor de beperking van het stemrecht. Daarmee is de beschreven situatie allerminst zeldzaam!

Een dergelijke situatie speelde in een wat recentere uitspraak (uit 2017) waarbij de economische (eigen) motieven van een lid van een Vereniging van Eigenaars zich niet lieten verenigen met haar belangen als appartementseigenaar. Echter, noch in de statuten, nog in het (model)reglement was een regeling opgenomen op grond waarvan het stemrecht kon worden ontzegd.

De rechter oordeelde in dat geval dat de wettelijke bepaling weliswaar van regelend recht is en de Vereniging van Eigenaars de vrijheid biedt al dan niet te voorzien in een regeling die het stemrecht beperkt, maar dat de wettelijke bepaling wel als ‘normstellend’ mag worden beschouwd.

Via die boeg maakt de rechter afweging op basis van redelijkheid die organen van een rechtspersoon jegens elkaar te betrachten hebben: gezien het (in die zaak evidente) tegenstrijdige belang én de (absolute) meerderheid van stemmen die het betreffende lid had binnen de Vereniging van Eigenaars, was het meetellen van de stemmen van de betreffende appartementseigenaar, zelfs zónder regeling voor de beperking van het stemrecht, onredelijk.

Hiermee staat de geldigheid van een besluit ter discussie, zelfs als een besluit door de Vereniging van Eigenaars genomen mag worden en formeel voldaan is aan de procedurele eisen (voldoende leden aanwezig bij een stemming, voldoende stemmen behaald). Let wel: deze (mogelijke) ongeldigheid van een besluit zal telkens op korte termijn ter beoordeling aan een rechter moeten worden voorgelegd.

 

Advocaat appartementsrecht in Nijmegen

Samen met de advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen is vast te stellen of sprake is van een (mogelijk) ongeldig besluit, bijvoorbeeld gelet op (mogelijke) belangenverstrengeling, en, zo ja, of het zinvol en aangewezen is hiertegen op te komen. Vaak zal, als gezegd, op korte termijn een beslissing genomen moeten worden. Aarzel dus niet om hierover contact op te nemen met IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Appartementsrecht
Vastgoedrecht
Vereniging van eigenaars en appartementen
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht