Verhuisbericht
Vanaf 1 juli is ons bezoek- en postadres gewijzigd naar Molenveldlaan 43 te (6523 RJ) Nijmegen. De overige contactgegevens zijn hetzelfde gebleven.

De verantwoordelijkheid van de verhuurder bij overlast van de huurder

Hoe als woningcorporatie of verhuurder om te gaan met overlast

Een vaak voorkomend probleem: overlast veroorzaakt door een huurder. Vaak gaat het om geluidsoverlast, zoals harde muziek, blaffende honden, gebonk of geschreeuw. Ook kan het gaan om het gebruik van de tuin en het vervuilen van de woning. Soms loopt het zo uit de hand dat er een burenruzie ontstaat en de (verschillende) huurders zich gaan wenden tot een advocaat huurrecht. Zij vragen aan een huurrecht advocaat om een procedure te starten tegen de overlastveroorzaker. Daarnaast stelt een huurder zich vaak op het standpunt dat de verhuurder (vaak een woningbouwcorporatie of woningstichting) moet ingrijpen om de overlast te stoppen. Hoe zit dit precies? Bent u als woningcorporatie verplicht om actie te ondernemen? Is de overlast van een huurder de verantwoordelijkheid van de verhuurder?

 

 

Overlast huurder aanpakken

Een huurder heeft de verplichting om op tijd de huur te betalen. Daarnaast is een huurder op grond van de wet verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat een huurder geen overlast mag veroorzaken. Een huurder dient zorgvuldig om te gaan met de huurwoning en de woonruimte te gebruiken conform de daaraan gegeven bestemming (vaak: wonen). De vastgestelde bestemming is terug te vinden in de huurovereenkomst. Als een huurder zich hier niet aan houdt, kan hij of zij mogelijk aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daaruit voortvloeit.

Als een huurder veel overlast veroorzaakt, kan dit voor veel ergernis zorgen bij de buren en ook bij de verhuurder. Het kan zelfs zo erg uit de hand lopen dat het uitloopt op een burenruzie.

 

Verantwoordelijkheid huurder

Een woningbouwvereniging is verplicht om aan een huurder het rustig woongenot van de verhuurde woonruimte te verschaffen. Daarnaast dient een verhuurder op grond van de wet aanwezige gebreken te verhelpen.

‘….Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak (de woonruimte) of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft…’

Concreet betekent dit dat een gebrek ook van immateriële aard kan zijn, bijvoorbeeld overlast. Uitgesloten hiervan is een feitelijke stoornis veroorzaakt door derden. Hier is bijvoorbeeld sprake van als het gaat om verkeerslawaai, spelende kinderen of overlast veroorzaakt door een andere willekeurige derde. Weliswaar kan het hier gaan om ernstige geluidsoverlast die het woongenot aantast, maar de wetgever heeft dit bewust in de risicosfeer van de huurder willen neerleggen.

Op het moment dat de overlast wordt veroorzaakt door een partij die óók huurder is bij dezelfde verhuurder, zal de verhuurder de overlast moeten aanpakken. Door de contractuele relatie die dan bestaat tussen de overlast veroorzakende huurder en de verhuurder, zal het ‘niets’ doen door de verhuurder als een gebrek kunnen worden aangemerkt jegens de huurder die door de overlast ernstig wordt geschaad in het woongenot. Dit zou betekenen dat in sommige gevallen de overlast van een huurder de verantwoordelijkheid is van de verhuurder.

 

Onrechtmatige daad geluidsoverlast

Uitgangspunt is echter dat een huurder (die overlast ervaart) in eerste plaats zélf moet optreden tegen de veroorzakers van de overlast. Dit kan op grond van artikel 6:162 BW de onrechtmatige daad. Vereist is dat de overlastveroorzaker iets doet waardoor hij of zij:

  1. een inbreuk maakt op een recht van de huurder;
  2. iets doet of nalaat in strijd met een wettelijke plicht;
  3. in strijd handelt met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer wordt betaamd.

Op basis van een onrechtmatige daad actie kan de huurder bij de rechter vorderen dat de overlastveroorzaker de overlast per direct moet staken. Als drukmiddel kan tevens een dwangsom worden gevorderd ter stimulans dat de overlastveroorzaker zal voldoen aan het vonnis.

De huurder kan niet in een dergelijke procedure de onderliggende huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hurende overlastveroorzaker aantasten (bijvoorbeeld door deze te laten ontbinden). Slechts de betrokken verhuurder, de partij bij de onderliggende huurovereenkomst, kan de huurovereenkomst doen beëindigen.

 

Beëindigen huurovereenkomst door verhuurder (tijdelijk)

Als een huurder veel overlast veroorzaakt, kan een verhuurder beslissen om de huurovereenkomst op te zeggen. Een tijdelijke huurovereenkomst kan worden beëindigd door tijdsverloop van de afgesproken bepaalde termijn in de huurovereenkomst. Dit is een gemakkelijke optie om de overlast aan te pakken (en de overlastveroorzaker te weren uit de woonruimte en het wooncomplex).

Let op, dit geldt alleen als is verhuurd op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Ook dient de huurovereenkomst in dat geval tijdig te worden aangezegd. Kort gezegd houdt dit in dat de huurder moet worden geïnformeerd over het naderende einde van de huurovereenkomst en het feit dat de huur op dat moment definitief tot een einde komt.

 

Beëindigen huurovereenkomst door verhuurder (onbepaalde tijd)

Als de woonruimte wordt verhuurd door een woningbouwvereniging, woonstichting of wooncorporatie, is in beginsel geen sprake van tijdelijke verhuur. Zij zullen de woonruimte doorgaans (in de sociale sector) hebben verhuurd voor onbepaalde tijd. De verhuurder is dan beperkter in de mogelijkheden om de overlast aan te pakken (door bijvoorbeeld de huurovereenkomst van de overlastveroorzaker te beëindigen). Een dergelijke huurovereenkomst kan alleen worden opgezegd als voldaan wordt aan een van de specifieke opzeggingsgronden die in de wet staan opgesomd. Eén daarvan is het beëindigen van de huur, omdat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt. Ofwel, de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder op grond van de wet. Hier kan sprake van zijn als de huurder stelselmatig ernstige overlast veroorzaakt.

 

Kort geding huur ontruiming

Ook kan de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden als sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Een versnelde kort geding procedure is ook een aantrekkelijke optie, waarbij de verhuurder de rechter vraagt om een ontruiming van de huurwoning toe te wijzen. In de praktijk wordt hier veelvuldig gebruik van gemaakt.

 

Dossieropbouw overlast

Als verhuurder is het van belang dat - mocht het zover komen - je een goed en volledig dossier van de overlast hebt opgebouwd. Denk daarbij aan overlastmeldingen, verklaringen van buurtbewoners, geluidsopnames van de overlast etc. Een huurder heeft in het huidige stelsel veel huurbescherming, waardoor een ontbinding en/of ontruimingsvordering goed moet zijn onderbouwd door o.a. objectieve vastgestelde gegevens van de overlast (en de overlastveroorzaker). Pas als voldoende aannemelijk is gemaakt dat in een standaard gerechtelijke procedure de rechter tot de conclusie zal komen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, zal de ontruiming in een kort geding procedure worden toegewezen.

 

Burenruzie oplossen

Natuurlijk zijn er ook andere (minder ingrijpende) mogelijkheden om de overlast te proberen te beperken. Vooral als sprake lijkt te zijn van een burenconflict, kan buurtbemiddeling zinvol zijn. In steeds meer gemeenten wordt buurtbemiddeling aangeboden. Het doel is het stimuleren van buren om samen tot een oplossing te komen, zonder dat daar een huurrecht advocaat aan te pas komt. Onder begeleiding van buurtbemiddelaars zal het gesprek worden aangegaan. Dit om er voor te zorgen dat partijen (op een laagdrempelige manier) zelf een oplossing vinden.

Buurtbemiddeling is een belangrijk middel dat niet zomaar kan worden gepasseerd door een woningbouwvereniging. Een verhuurder zal (in verband met de vergaande huurbescherming) moeten laten zien dat zij er alles aan heeft gedaan om de overlast te beperken. Daarnaast kan het een woningcorporatie worden verweten als zij niet eerst deugdelijk onderzoek heeft verricht naar de verschillende overlast(meldingen). In dit kader is van belang dat als een huurder herhaaldelijk weigert om mee te werken aan buurtbemiddeling, dit strijdig kan zijn met het goed huurderschap. Ook dit kan weer bijdragen aan een goede dossier opbouw.

 

Gerechtelijke procedure

Ja, het is dus onder omstandigheden de verantwoordelijkheid van een verhuurder om in te grijpen tegen overlast. Met name wanneer sprake is van een contractuele relatie tussen de woningstichting, woningbouwvereniging en/of woningcorporatie en de hurende overlastveroorzaker. Immers, als verhuurder bent u verplicht om het rustig woongenot te verschaffen aan uw huurders. Op grond van de onderliggende huurovereenkomst heeft een verhuurder verschillende rechtsmiddelen beschikbaar (bijvoorbeeld het starten van een gerechtelijke procedure om de huurovereenkomst te laten beëindigen met de overlastveroorzaker).

Heeft u een huurder die veel overlast veroorzaakt en wenst u hiertegen in te grijpen (al dan niet in opdracht van een andere huurder)? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met mij, advocaat huurrecht Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Huren en wonen
Huurrecht
Vastgoedrecht
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Joyce ten Brinke

Specialist in huurrecht en vastgoed