De vaststelling van gebreken bij een aannemingsovereenkomst

Hoe om te gaan met gebreken bij het moment van oplevering?

Wanneer een aannemer een werk uitvoert in opdracht van een opdrachtgever, geldt als uitgangspunt dat het werk bij oplevering dient te voldoen aan dat wat de aannemer en opdrachtgever hierover in de aannemingsovereenkomst zijn overeengekomen. Het kan echter voorkomen - sterker, het komt váák voor - dat het bouwwerk niet volgens de overeenkomst wordt opgeleverd omdat het gebreken vertoont. Bijvoorbeeld omdat de aannemer het werk niet (geheel) volgens de bouwtekening heeft gerealiseerd. Of omdat bepaalde nuts-voorzieningen ontbreken. Of omdat het bouwwerk lekkages vertoont. Deze gebreken moeten in dat geval meestal door de aannemer worden hersteld. Het kan voorkomen dat bouwfouten of gebreken direct na voltooiing van de werkzaamheden worden vastgesteld, maar ook jaren nadat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden (denk bijvoorbeeld aan lekkages of verzakking). In hoeverre is de aannemer gehouden op die verschillende momenten nog gebreken te herstellen? En welke stappen moeten worden genomen? En waar moet u verder opletten? Onze medewerker bouwrecht legt uit.

 

Moment van oplevering advocaat

Een belangrijk moment bij aanneming van werk (oftewel aannemingsovereenkomsten) is het moment van oplevering. Het moment van oplevering is feitelijk het moment waarop het risico voor het werk (bijvoorbeeld de gerealiseerde woning of de bedrijfshal) van de aannemer verschuift naar de opdrachtgever. Dit betekent dat wanneer gebreken ná het moment van oplevering ontstaan, deze in beginsel in de risicosfeer van de opdrachtgever komen te vallen. Het werk wordt pas opgeleverd zodra aanvaarding van het werk door de opdrachtgever heeft plaatsgevonden. Enkel en alleen het voltooien van de werkzaamheden door de aannemer is dus onvoldoende om te spreken van een oplevering. Aanvaarding kan expliciet plaatsvinden, bijvoorbeeld door een schriftelijke bevestiging, of impliciet, bijvoorbeeld door ingebruikname van het werk. In geval van een impliciete aanvaarding is het voor de opdrachtgever van groot belang dat hij de eventuele weigering het bouwwerk te aanvaarden duidelijk kenbaar maakt aan de aannemer. De opdrachtgever dient zich hoe dan ook uit te spreken over de aanvaarding van het werk. Doet de opdrachtgever dit niet, expliciet of impliciet, dan is de consequentie dat het werk stilzwijgend (!) wordt aanvaard. De stilzwijgende aanvaarding heeft dezelfde rechtsgevolgen als een expliciete aanvaarding van het werk, namelijk een verschuiving van het risico van aannemer naar opdrachtgever.

 

Gebreken vóór en na het moment van oplevering

Het moment van oplevering vormt dus een belangrijk uitgangspunt voor de aansprakelijkheid voor vastgestelde gebreken.

Er bestaan twee momenten waarop gebreken vastgesteld kunnen worden: 1) voorafgaand/tijdens het moment van oplevering, of 2) naderhand. In de eerste situatie is sprake van de zogenaamde 'opleveringsgebreken'. Voor gebreken die voorafgaand of tijdens het moment van oplevering worden geconstateerd, geldt dat de aannemer in de gelegenheid moet worden gesteld deze zelf te herstellen binnen een redelijke termijn. De aannemer is hier op dat moment, gedurende de hersteltermijn, in principe nog aansprakelijk voor. Indien en voor zover de opdrachtgever niet protesteert, wordt het werk zoals het op het moment van oplevering is aanvaard en vervalt het beroep van de opdrachtgever op herstel van de gebreken. Raadzaam is derhalve een zogenaamd proces-verbaal van het moment van oplevering op te stellen, waarin de gebreken duidelijk worden vermeld.

De andere situatie heeft betrekking op gebreken die ná het moment van oplevering worden vastgesteld. Gebreken die worden geconstateerd na het moment van oplevering vallen in principe niet meer onder de verantwoordelijkheid van de aannemer maar binnen de risicosfeer van de opdrachtgever. De aannemer wordt dan ontslagen van zijn aansprakelijkheid voor gebreken, ook wel décharge van de aannemer genoemd. Het kan zijn dat deze gebreken ten tijde van het moment van oplevering nog niet zichtbaar waren, maar zich op een later moment - soms zelfs jaren later - hebben geopenbaard. Hierbij kan ter illustratie worden gedacht aan een gebrek in de fundering van uw huis/aanbouw, waarvan de gevolgen zich pas jaren later openbaren. In een dergelijk geval spreekt men van een verborgen gebreken, zijnde gebreken die niet herkenbaar zijn voor de opdrachtgever of simpelweg onzichtbaar zijn op het moment van oplevering. Een verborgen gebrek kan een exceptie (uitzondering) opleveren voor de aansprakelijkheid van de opdrachtgever na oplevering, en kan met zich brengen dat de aansprakelijkheid wordt teruggelegd bij de aannemer. De wet bepaalt dat een aannemer pas wordt ontslagen van aansprakelijkheid ten opzichte van het gebrek indien de opdrachtgever het verborgen gebrek ten tijde van de oplevering 'redelijkerwijs' had moeten ontdekken.

Wanneer een opdrachtgever een gebrek ‘redelijkerwijs’ had moeten ontdekken is een zeer subjectieve en casuïstische beoordeling, waarop geen eenduidig antwoord bestaat. Of een opdrachtgever het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden, waaronder de aard van het gebrek en wanneer dit gebrek zich heeft geopenbaard. De subjectiviteit van het begrip wordt bovendien ingevuld door de mate van deskundigheid van de opdrachtgever. Hoe deskundiger een opdrachtgever is, des te groter de kans dat de opdrachtgever het gebrek had moeten opmerken en de aansprakelijkheid bij de opdrachtgever komt te liggen.

 

Klaag bij constatering van gebreken aan uw bouwwerk!

Heeft u als opdrachtgever het gebrek niet voorafgaand of tijdens het moment van oplevering geconstateerd, en had dit ook niet redelijkerwijs van u als opdrachtgever verwacht kunnen worden? Dan is het van belang het gebrek tijdig te melden bij de aannemer. In de wet liggen termijnen besloten waarbinnen de melding dient plaats te vinden.

Wordt een gebrek (zichtbaar of verborgen) ná het moment van oplevering vastgesteld door de opdrachtgever, dan komt de klachtplichtregeling in beeld. Deze regeling houdt in dat de opdrachtgever binnen een ‘bekwame tijd’ nadat de opdrachtgever het gebrek heeft geconstateerd of dit redelijkerwijs kon ontdekken hierover bij de aannemer dient te protesteren. De klachtplichtregeling strekt ertoe dat rekening wordt gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de aannemer. Indien het gebrek zich eenmaal heeft geopenbaard, heeft de aannemer er immers baat bij dat deze zo snel mogelijk wordt hersteld voordat de schade toeneemt. Wanneer kan worden gesteld dat het gebrek binnen een ‘bekwame tijd’ is gemeld, is ook hier sterk casuïstisch; de rechtspraak trekt hier ook geen duidelijke lijn in. Het is voor een opdrachtgever daarom raadzaam direct na constatering van het gebrek hiervan melding te doen bij de aannemer.

Vanaf het moment dat de melding door de aannemer is ontvangen, begint een termijn van twee jaar te lopen waarbinnen de opdrachtgever, indien de aannemer de gebreken niet herstelt, de mogelijkheid heeft om beroep te doen op herstel binnen een procedure. Deze termijn kan in ieder geval met twee jaren worden verlengd indien de vordering zou verjaren tussen het moment waarop de aannemer heeft aangegeven het gebrek te onderzoeken of herstellen en het moment dat de aannemer aangeeft het onderzoek en herstel als beëindigd te beschouwen. Maakt de opdrachtgever geen gebruik van de termijn van twee jaar of de verlening en dreigt de vordering te verlopen, dan kan de vordering nog worden gestuit. Door middel van een stuitingsbrief aan de aannemer kan de verjaring worden gestuit en begint de verjaringstermijn van twee jaar opnieuw te lopen. Onderhandelingen over bijvoorbeeld het herstellen van een gebrek vallen niet onder stuiting. Maakt de opdrachtgever géén gebruik van beroep binnen de termijn van twee jaar, is geen sprake van verlenging of stuiting, dan verliest de opdrachtgever het recht om beroep te doen op herstel van de gebreken.

Wordt geen beroep gedaan op de klachtplichtregeling, dan verjaart de vordering in ieder geval vanaf het moment van oplevering:

  • na verloop van 20 jaar in geval van oplevering van een bouwwerk;
  • na verloop van 10 jaar in geval van oplevering van een ander werk.

Daarnaast gelden nog de standaardverjaringstermijnen.

 

Algemene voorwaarden overeenkomst

De genoemde termijnen zijn de wettelijke termijnen. In de bouwsector wordt veelvuldig gebruik gemaakt van algemene voorwaarden (bijvoorbeeld de UAV 2012) die van toepassing worden verklaard in een overeenkomst. De in deze voorwaarden gestelde termijnen kunnen mogelijk afwijken van de termijnen uit de wet. Mocht onduidelijkheid bestaan over welke termijnen gelden voor u, dan is het raadzaam allereerst de overeenkomst en algemene voorwaarden te raadplegen. Ook in standaard-overeenkomsten, zoals de Woningborgovereenkomst of Bouwgarant, kan ook gebruik worden gemaakt van afwijkende termijnen.

 

Conclusie - bouwrecht advocaat

Het is voor een opdrachtgever bij een aannemingsovereenkomst van groot belang gebreken, indien mogelijk, voorafgaand of gedurende het moment van oplevering te constateren. Na het moment van oplevering verschuift de aansprakelijkheid voor gebreken namelijk van de aannemer naar de opdrachtgever. Het is raadzaam een proces-verbaal aan de hand van het moment van opleveringen op te stellen en te ondertekenen waarin de gebreken duidelijk staan vermeld. Op deze manier worden in ieder geval discussies omtrent gebreken zo veel mogelijk voorkomen. Constateert u het gebrek pas na het moment van oplevering, zorg er dan voor dat u het gebrek zo snel mogelijk kenbaar maakt bij uw uitvoerende aannemer.

Denkt u dat u te maken heeft met een verborgen gebrek? Heeft vragen naar aanleiding van het bovenstaande of vergelijkbare zaken? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met mij of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten te Nijmegen. IJzer Advocaten te Nijmegen is specialist op het gebied van bouwrecht, maar ook de aanverwante rechtsgebieden zoals het ruimtelijk bestuursrecht, vastgoedrecht en verbintenissenrecht.

Bouwrecht
Vastgoedrecht
Bouwen en verbouwen
Onroerend goed en contracten
Share

Elsaline Muskens

Afstudeerrichting bouwrecht en ruimtelijk bestuursrecht