Conformiteit, standaard overeenkomsten en bijzondere bepalingen

Is de verkoper aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit (verborgen) gebreken?

Bij de aankoop van een woning - zeker een bestaande woning - is rekening te houden met de aanwezigheid van gebreken en verborgen gebreken. Is de verkoper eigenlijk gehouden een woning zonder (verborgen) gebreken te verkopen? Of de koper met succes de verkoper aansprakelijk kan stellen voor de kosten van herstel of de schade hangt van een veelheid aan factoren af. Advocaat vastgoedrecht Anton Smetsers bespreekt een aantal relevante punten.

 

Woning of ‘onroerende zaak die gebruikt wordt als woning’?

Een aardig startpunt is de vaststelling dat in veel (standaard) overeenkomsten partijen - koper en verkoper - niet zozeer afspreken dat verkoper aan koper een ‘woning’ verkoopt, maar dat een ‘onroerende zaak’ verkocht wordt die de ‘feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning’.

Deze wellicht wat omvangrijke beschrijving van een doodnormale ‘woning’ is, evenwel, niet zonder belang en vindt een oorsprong in het - enigszins vage - criterium dat een ‘verkochte zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden’. Dit in artikel 7:17, eerste lid BW neergelegde criterium dat ‘conformiteit bij koop’ wordt genoemd, is van toepassing op álle situaties waarin een zaak - een stoffelijk object - wordt overgedragen; van auto’s tot kopjes koffie, van een paar sokken tot een kantoorgebouw en zeker op een woning.

Het criterium bepaalt dat (bijvoorbeeld) een woning - laten we ons in het vervolg beperken tot een woning - de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In dat kader heeft de koper die een ‘onroerende zaak’ gekocht heeft die de ‘feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning’ aanmerkelijk méér houvast dan de koper die een ‘woning’ kocht. Immers, de koper in de eerst beschreven situatie zal zich met succes op het standpunt kunnen stellen dat de verkoper gehouden was hem een woning over te dragen die door de koper als zodanig te gebruiken was. Anders gezegd: er zit een dak op, er zit een voordeur in en de verwarming doet het!

De koper in de tweede situatie heeft een aanzienlijk hardere noot te kraken als de ‘woning’ die hij kocht op instorten staat. Immers, maakt het feit dat het dak lekt, de deuren aangetast zijn door houtrot en de verwarming niet functioneert dat géén sprake meer is van een woning?

Normaal gebruik als woning

De koopovereenkomst vult, aldus, de verwachting die de koper redelijkerwijze mocht hebben omtrent de staat van de woning, in. Gekocht wordt een woning waarin op een veilige manier gewoond kan worden zonder dat het woongenot (wezenlijk) wordt aangetast. Ernstige bouwkundige gebreken of publiekrechtelijke beperkingen die het onmogelijk maken de woning te bewonen, staan hiermee op gespannen voet.

Daarmee vult de koopovereenkomst niet slechts de verwachting in die de koper redelijkerwijze mocht hebben over de woning; de koopovereenkomst formuleert hiermee tevens een garantie van verkoper. Het is, immers, verkoper die er voor instaat dat de woning als zodanig gebruikt kan worden.

Die garantie is, evenwel, niet onbegrensd. Mededelingen door de verkoper (Hof ’s-Hertogenbosch 2 mei 2006) of onderzoek dat door de koper is gedaan (Hof Den Haag 23 september 2014) kunnen de verwachtingen die koper redelijkerwijze mocht hebben, aanzienlijk temperen.

Mededelingsplicht, onderzoeksplicht

Aldus bieden de relevante omstandigheden een nadere invulling van de verwachtingen die koper mocht hebben over de staat van de woning. Het moge voor zich spreken dat in het geval de verkoper uitdrukkelijk wijst op de aanwezigheid van rotte vloerbalken die aan vervanging toezijn, de koper moeilijk na verkoop van de verkoper herstel van diezelfde balken kan verlangen.

Maar wat nu als de verkoper nalaat - vergeet - de koper te informeren of zelf helemaal niet op de hoogte is van bepaalde gebreken? Anders gezegd: waar houdt de plicht van verkoper op mededelingen te doen over de staat van de woning en waar begint de plicht van de koper om deugdelijk (nader) onderzoek te doen?

De beantwoording van die vraag is niet eenvoudig, bovendien sterk casuïstisch. Bij een volledig gerenoveerde woning zal een koper minder snel gebreken mogen verwachten dan bij een oudere woning. Onderzoek naar gebreken is, alsdan, minder aangewezen. Ook de deskundigheid van partijen, de door hen ingeschakelde derden, de bedoeling van de koper et cetera zijn elementen die ervoor zorgen dat de balans kan verschuiven van een (mededelings)plicht van verkoper naar een (onderzoeks)plicht van koper.

Ouderdomsclausule, niet-bewonen clausule

Dat hiervan het juridische hart van een vastgoed advocaat sneller gaat kloppen, moge duidelijk zijn. Of het - onder omstandigheden - een wenselijke situatie creëert voor partijen, is, evenwel, een heel ander verhaal. Mij dunkt dat een verkoper niet zit te wachten op een aansprakelijkstelling in verband met de aanwezigheid van - bijvoorbeeld - asbest in de woning omdat verkoper heeft nagelaten hier uitdrukkelijk op te wijzen. Koper had dit toch kunnen begrijpen, gezien de ouderdom van de woning.

Daarmee is het belang gegeven van het bepaalde in artikel 7:17, eerste lid BW. Immers, de woning dient aan de overeenkomst te beantwoorden; als de woning (de ‘onroerende zaak’) niet ‘de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik als woning’, dan dient dat uitdrukkelijk vastgelegd te worden!

Veel gebruikte mogelijkheden zijn de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ en de ‘niet-bewonen clausule’, bepalingen - vaak als bijzondere bepalingen aan het einde van een (standaard) koopovereenkomst opgenomen - waarin expliciet aangegeven wordt dat het een oude woning betreft die onderhoud behoeft (ouderdomsclausule) waarin de juridisch eigenaar (door bijvoorbeeld overlijden, echtscheiding of emigratie) al langere tijd niet meer woont (niet-bewonen clausule).

Maar: eigenschappen voor normaal gebruik als een woning én ouderdomsclausule

Interessanter wordt het als én in de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning (de ‘onroerende zaak’) de ‘eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als een woning’ én in de koopovereenkomst is opgenomen dat het een oude woning betreft (ouderdomsclausule) waarbij de koper te rekenen heeft met (al dan niet gespecificeerde) gebreken. Deze constructie vloeit voort uit het gebruik van standaard overeenkomsten waaraan, als bijzondere bepaling, een ouderdomsclausule wordt toegevoegd.

Probleem dat, alsdan, gaat ontstaan is dat enerzijds verklaart - gegarandeerd! - is dat de koper mag verwachten dat de woning díe eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als een woning en, daarmee, op een veilige manier worden bewoond zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast terwijl anderzijds verklaart is dat de woning helemaal niet díe eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als een woning!

De Hoge Raad (Hoge Raad 13 mei 2016) lost deze tegenstrijdigheid op door de betreffende bepalingen in ‘onderling verband’ beschouwd moeten worden, hetgeen erop neer komt dat in beginsel geldt dat een woning geleverd is die de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als een woning, tenzij een (aanwezig) gebrek expliciet is uitgesloten op basis van de ouderdomsclausule.

Anders gezegd: de ouderdomsclausule duidt (mogelijke) gebreken in verband met de ouderdom van de woning (in het onderhavige geval zijn bijvoorbeeld vochtproblemen in de koopovereenkomst opgenomen) die limitatief bepalen ten aanzien van welke gebreken koper níet mocht verwachten dat de woning hiervan vrij zou zijn. Echter, gebreken die níet in de ouderdomsclausule zijn opgenomen, dienen beoordeeld te worden aan de hand van het criterium voor het ‘normale gebruik als een woning’. Het resultaat daarvan is, aldus, dat van een algemene exoneratie géén sprake is, terwijl dat (mogelijk) wél beoogd was door de verkoper.

Dus…

Een verkoper dient zich te realiseren dat aansprakelijkheid voor schade ontstaan door de aanwezigheid -of het ontstaan van gebreken een reële mogelijkheid is, zeker als sprake is van een oudere woning en zélfs als voorzien is in een ouderdomsclausule, een niet-bewonen clausule en/of andere bepalingen waarmee beoogd is de aansprakelijkheid van de verkoper ‘weg te contracteren’.

Dat betekent niet dat het - contractueel - onmogelijk is vast te leggen dat koper een woning koopt ter zake waarvan verkoper gevrijwaard is van (eventuele) aanspraken van koper uit hoofde van schade ontstaan door (verborgen) gebreken. Het vergt, evenwel, méér dan een (enkele) aanvulling op een standaardovereenkomst.

Voor meer informatie over dit onderwerp of over andere onderwerpen met betrekking tot vastgoedrecht, neemt u contact op met de advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.

Bouwrecht
Vastgoedrecht
Bouwen en verbouwen
Kopen, verkopen en financiering
Onroerend goed en contracten
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht