Beëindigen van een huurovereenkomst van winkelruimte

Hoe om te gaan met de beëindiging van een huurovereenkomst winkelruimte?

Stel: een verhuurder van een winkelpand wil een al langlopende huurrelatie - van méér dan 50 jaar - beëindigen. De (achterliggende) reden hiervoor is dat de marktomstandigheden hebben geleid tot aanzienlijk hogere huurprijzen bij nabij gelegen (en vergelijkbare) winkelpanden. De verhuurder wil een hoger rendement behalen. Om de huurovereenkomst te beëindigen, geeft verhuurder aan huurder aan dat hij - de verhuurder - de winkelruimte moet renoveren. De renovatie is zodanig omvangrijk dat voortzetting van de huurrelatie niet mogelijk is. Verhuurder zegt om die reden de huurovereenkomst op en vordert beëindiging van de huurovereenkomst bij de kantonrechter. 

 

Beëindigen huurovereenkomst winkelruimte

Het beëindigen van een huurovereenkomst van een winkelruimte kent een aantal moeilijkheden. Reden hiervoor is gelegen in de bedrijfseconomische belangen van verhuurder (haal ik voldoende rendement uit mijn investering?) én van huurder (is de voortzetting van mijn bedrijfsvoering voldoende gewaarborgd?). Om hieraan tegemoet te komen is enerzijds voorzien in (dwingendrechtelijke) termijnen voor de duur van een huurovereenkomst en anderzijds in de mogelijkheid om de huurovereenkomst makkelijker te beëindigen naar mate de huurrelatie langer heeft geduurd. Het resultaat hiervan is dat het zwaartepunt van de huurbescherming aanvankelijk bij huurder ligt, maar naarmate de huurrelatie langer duurt naar verhuurder verschuift. 

In grote lijnen komt het erop neer dat een rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst pas zal toewijzen als de huurovereenkomst ten minste vijf jaar heeft geduurd en slechts onder bepaalde (strikte) omstandigheden. Dit wordt anders wanneer de huurovereenkomst langer dan 10 jaar heeft geduurd; een huurovereenkomst kan dan relatief makkelijk beëindigd worden. Onze advocaat huurrecht winkelruimte legt uit.

Einde huur winkel na tien jaar 

In de kwestie die ik in de inleiding aanhaalde - deze zaak werd eerder dit jaar door de kantonrechter in Amsterdam behandeld (ECLI:NL:RBAMS:2017:4432) - is het volgende aan de hand. 

Huurder huurt al ruim 50 jaar een winkel. De huurprijs ligt ruim onder de marktwaarde: huurder betaalt per jaar zo’n € 340.000,00 aan huur terwijl verhuurder stelt dat de huur ruim € 470.000,00 zou moeten zijn. Door de lange duur van de huurrelatie is het ‘zwaartepunt van de huurbescherming’, zoals ik dat hiervoor noemde, al geruime tijd verschoven van huurder naar verhuurder. Dit brengt met zich dat de kantonrechter de vordering van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in beginsel kan beoordelen op basis van een ‘redelijke belangenafweging’ die, in veel gevallen, in het voordeel van verhuurder zal uitvallen. Deze beoordeling zou niet mogelijk zijn als de huurovereenkomst korter - korter dan 10 jaar zou - van kracht zou zijn geweest.

Wie de bedoelde uitspraak erbij pakt, zal zien dat de kantonrechter daarin eerst ingaat op de vraag of de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik (zie overweging 15 tot en met 20). De reden daarvoor is dat door verhuurder in de aangehaalde kwestie primair een beroep wordt gedaan op een opzeggingsgrond, die van toepassing is op de gevallen waarbij de huurovereenkomst kórter dan 10 jaar heeft geduurd. Daarmee beoordeelt de kantonrechter de opzegging op basis van de strengere eisen die gelden bij huurovereenkomsten die korter dan 10 jaar hebben geduurd - en komt voorts tot een afwijzing van de (primaire) vordering van verhuurder. 

Daarna gaat de rechter in op de hierboven bedoelde afweging van de belangen van huurder en verhuurder (zie overweging 20 tot en met 26). Ook díe belangenafweging pakt voor verhuurder in dit geval niet goed uit, hetgeen, gegeven de lange huurrelatie (van ruim 50 jaar), opmerkelijk is te noemen. De uitspraak is weliswaar een voorbeeld van een naar mijn oordeel wat strenge beoordeling door de kantonrechter, maar toont eens te meer aan dat het bij een beroep op de belangenafweging goed opletten is voor zowel huurder als verhuurder.

Verhuurt u bedrijfsruimte of winkelruimte en wilt u de huurovereenkomst beëindigen? Of huurt u zelf winkelruimte en heeft de verhuurder aangegeven de huur op te zeggen? Neem dan gerust contact met mij of een van mijn collega’s van IJzer Advocaten in Nijmegenop; wij zijn gespecialiseerd in huurrecht winkelruimte. Ook als u andere vragen heeft naar aanleiding van dit blog, bent u natuurlijk van harte  welkom om contact op te nemen.

Zie voor de uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2017:4432

Huurrecht
Share
titel

Anton Smetsers

Specialist in vastgoedrecht